Dla tysięcy właścicieli działek i gruntów w Polsce, na których od dekad bezumownie posadowione są słupy energetyczne, gazociągi czy wodociągi, mogą nadejść znaczące zmiany. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) może radykalnie zmienić dotychczasową interpretację prawa w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi. To orzeczenie otwiera szeroko drzwi do uzyskania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.
Problem: "zasiedzenie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu"
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe (np. spółki energetyczne, gazowe) stosowały wobec właścicieli działek jeden kluczowy argument obronny, jakim było zasiedzenie. Argument ten opierał się na teorii, że o ile urządzenia (słupy, rury, kable) stały na gruncie nieprzerwanie przez odpowiedni czas (20 lub 30 lat), to firma nabyła prawo do korzystania z nieruchomości – bez konieczności płacenia odszkodowania czy zawierania umowy.
Problem polegał na tym, że konstrukcja prawna zwana służebnością przesyłu (czyli ograniczone prawo rzeczowe, które pozwalała firmom legalnie korzystać z cudzej działki pod infrastrukturę) została wprowadzona do kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 roku. Zanim to nastąpiło, sądy, pod wpływem wyroków Sądu Najwyższego, wypracowały kontrowersyjną konstrukcję "służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu" i pozwalały na jej zasiedzenie.
W praktyce wyglądało to w ten sposób, że kiedy właściciel działki żądał usunięcia słupa lub wynagrodzenia, przedsiębiorstwo odpowiadało, że ma już prawo do korzystania z gruntu przez zasiedzenie, które rozpoczęło jeszcze w czasach PRL, czyli przed 2008 rokiem. Właściciele gruntów w ten sposób tracili często kontrolę nad częścią swojego majątku bez jakiejkolwiek rekompensaty.
Nowy wyrok TK (P 10/16) z dnia 2 grudnia 2025 r.
Trybunał Konstytucyjny uznał tę dotychczasowe praktyki za niezgodne z konstytucją, a konkretnie z art. 21 ust. 1 i art. 64 konstytucji gwarantującego ochronę prawa własności.
Orzeczenie trybunału
Wyrok TK (P 10/16) stwierdził, że:
nie jest możliwe nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub skarb państwa, przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu (czyli przed 3 sierpnia 2008 r.), w drodze zasiedzenia, służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
3 sierpnia 2008 r. – kluczowa data
Trybunał postawił jasną granicę związaną z datą: jeśli infrastruktura została posadowiona na gruncie przed 3 sierpnia 2008 r., to przedsiębiorstwo nie może już skutecznie powołać się na zasiedzenie służebności gruntowej, które miałoby rzekomo nastąpić w przeszłości.
Co to oznacza? Ponieważ instytucja zasiedzenia służebności przesyłu mogła rozpocząć swój bieg dopiero od daty jej wprowadzenia do kodeksu cywilnego, czyli od 3 sierpnia 2008 r. to oznacza, że przy przyjęciu najczęściej spotykanej "złej wiary" przedsiębiorstwa (termin zasiedzenia 30 lat), najwcześniej mogłoby dojść do legalnego zasiedzenia dopiero w 2038 roku. Do tego czasu, przedsiębiorstwo korzystało z gruntów z infrastrukturą przesyłową bez podstawy prawnej.
Co ten wyrok oznacza dla właścicieli działek?
Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego otwiera właściwie właścicielom działek na nowo drogę do roszczeń, które dotychczas były utrudnione z wykorzystaniem argumentu o zasiedzeniu.
Możliwe podstawy dochodzenia roszczeń
1. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Z uwagi na to, że zgodnie z orzeczeniem trybunału przedsiębiorstwo nie mogło legalnie zasiedzieć prawa do korzystania z działki przed 2008 rokiem, oznacza to, że korzystało z niej bezprawnie (bezumownie). W związku z tym właściciele działek z istniejącą infrastrukturą przesyłową mają prawo domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za okres wsteczny.
Co można uzyskać?
Kwoty ustalane będą prawdopodobnie indywidualnie przez rzeczoznawców majątkowych i mogą obejmować:
- oopłatę dzierżawną/czynszową za powierzchnię gruntu zajętą pod urządzenia (tzw. pas służebności przesyłu)
- oodszkodowanie za spadek wartości działki spowodowany obecnością infrastruktury, utrudniającej np. zabudowę.
Szacowane kwoty
W zależności od lokalizacji, powierzchni zajętej i charakteru działki (budowlana, rolna) wynagrodzenia mogą sięgać od kilku, kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.
2. Ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu
Jeżeli przedsiębiorstwo zechce uregulować stan prawny, ustanawiając teraz służebność przesyłu, ma obowiązek to zrobić odpłatnie. Nie może już liczyć na darmowe zasiedzenie. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia po wycenie wartości służebności przez rzeczoznawcę, właściciel działki może wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie tej służebności za jednorazowym lub okresowym wynagrodzeniem.
3. Wznowienie zakończonych spraw
Orzeczenie TK daje również podstawę do wznowienia zakończonych postępowań sądowych, w których sąd oddalił roszczenia właściciela właśnie z powodu uwzględnienia argumentu o zasiedzeniu służebności gruntowej przed 2008 rokiem. Może to być nowa linia argumentacji, która może odwrócić niekorzystne dla właścicieli wyroki.
Jak sprawdzić, co masz na swojej działce?
Aby skorzystać z nowej linii orzeczniczej, którą zapoczątkował wyrok trybunału Konstytucyjnego, właściciele działek powinni najpierw dokładnie przeanalizować położenie i przeznaczenie nieruchomości, umiejscowienie infrastruktury, jej długość i charakter. Kluczowe jest ustalenie, jaki jest przebieg linii energetycznej lub innych urządzeń przesyłowych na działce, a także jaka jest powierzchnia gruntu zajęta przez infrastrukturę (tzw. pas technologiczny).
Przebieg linii energetycznej (wysokiego, średniego napięcia) można sprawdzić, zamawiając profesjonalny raport o działce na serwisie: https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H43/kup-raport-mapa.html.
Takie narzędzie do sprawdzania działek pozwala przeprowadzić szczegółową analizę działki – jej położenia, ograniczeń planistycznych, a co najważniejsze w tym kontekście, ocenić i zwizualizować obecność infrastruktury przesyłowej. Taki raport to pierwszy, niezbędny krok w dochodzeniu roszczeń, ponieważ dostarcza pogląd na to, jak urządzenia wpływają na nieruchomość.
Dodatkowe kluczowe informacje do zebrania:
1.Data budowy urządzeń: (kiedy słup lub rura pojawiła się na działce – im wcześniej, tym lepiej, gdyż najczęściej oznacza to brak legalnego tytułu).
2.Powierzchnia zajęta: (jak dużą część gruntu zajmuje pas służebności? – do ustalenia z pomocą rzeczoznawcy/geodety i danych mapowych).
3.Dokumentacja: (czy są jakiekolwiek pisma, umowy, protokoły z przedsiębiorstwem przesyłowym?).
4.Charakter działki: (czy infrastruktura uniemożliwia lub utrudnia zabudowę – np. przez ogłoszenia o sprzedaży obniżoną ceną, czy wyklucza uzyskanie pozwolenia na budowę?).
Wyrok trybunału konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. w sprawie słupów energetycznych na działce jest bez wątpienia może zmienić stosowanie prawa w tym zakresie. Zwraca on uwagę w tym przypadku na fatyczną ochronę prawa własności i może zmusić przedsiębiorstwa przesyłowe do odpowiedzialności finansowej za korzystanie z cudzego gruntu.
Czy demografia zmieni rynek nieruchomości w Polsce. Czy czekają nas gminy z mieszkaniami, domami i działkami za złotówkę?
Jak skutecznie znaleźć i zamieszczać darmowe ogłoszenia sprzedaży działek
Projekty domów o niskich kosztach realizacji. Jak dobrać plan na dom, który powstanie ekspresowo i tanio?
