Jak wycenić działkę?

Nie będzie to może profesjonalna wycena, ale znajomość czynników determinujących wartość działki może okazać się kluczowa i ustrzec nas przed podjęciem niewłaściwej decyzji. O tym jak wycenić działkę samemu oszacować wartość działki, a kiedy należy skorzystać z pomocy profesjonalistów postaramy się opowiedzieć w tym artykule.
 

Co wpływa na wycenę działki?

Lokalizacja - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Lokalizacja to oczywiście najważniejszy czynnik wpływający na cenę i w efekcie wartość działki. Dlatego przy wycenie działki zawsze bierzemy lokalizację pod uwagę. Działki znajdujące się w terenach bardziej zurbanizowanych, w szczególności w dużych miastach lub ich bliskim sąsiedztwie, dodatkowo w niedalekim oddaleniu od terenów rekreacyjnych, a przy tym dobrze skomunikowanych z innymi obszarami uzyskują najczęściej wyższe ceny. Takich działek szukają kupujący i takie oferty działek są najbardziej pożądane na rynku. Ważnym czynnikiem, który będzie wpływał pozytywnie na wycenę danej działki jest także dostęp do infrastruktury w rozumieniu: przedszkoli, szkół, sklepów, obiektów użyteczności publicznej i przystanków komunikacji miejskiej/gminnej.

Powierzchnia i kształt działki - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Obszar działki jest bezpośrednio związany z jej ceną, a w konsekwencji wartością, szczególnie, jeżeli odniesiemy cenę do powierzchni, np. do 1 m2 działki. Zazwyczaj mamy do czynienia z zależnością, że im działka jest większa, tym w przeliczeniu na 1 m2 jest tańsza, to znaczy uzyskuje niższą ceną. Wiąże się to zasadniczo z tym, że działki o dużych areałach trudniej znajdują nabywców ze względu na zazwyczaj większą kapitałochłonność takiej transakcji. Na wycenę działki często może mieć wpływa również jej kształt. Grunty o regularnych kształtach, które nie powodują utrudnień w ich zagospodarowaniu uzyskują wyższe ceny, niż działki, których kształt powoduje ograniczenia w swobodnej zabudowie. Nieregularny kształt przy założeniu spełnienia normatywnych odległości od granicy sąsiednich działek (zgodnych z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych …) może niekiedy spowodować, że zabudowa działki będzie mało opłacalna lub wręcz niemożliwa. W takim przypadku działka nie będzie wiele warta.

Przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Objęcie działki mpzp i jej przeznaczenie w tym dokumencie ma zasadnicze znaczenie dla wyceny działki. Przeznaczenie w planie decyduje bowiem o tym, w jaki sposób możemy daną działkę zagospodarować/wykorzystać, dlatego każdy inwestor płacąc za działkę bierze to pod uwagę. Parametry zabudowy wnikające z planu takie jak m.in. maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy, jej rodzaj (np. mieszkaniowa, usługowa), wysokość, usytuowanie w obrębie działki determinują w sposób znaczący cenę jaką za grunt może zapłacić kupujący. Może też być tak, że na działce plan nie przewiduje w ogóle możliwości jej zabudowy, bo będzie ją przeznaczał np. pod produkcję rolną lub po zalesienie. Wówczas wartość takiej działki będzie diametralnie różniła się od działek z możliwością realizacji zabudowy.

Dostępność mediów - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Położenie działki w stosunku do istniejących lub planowanych sieci uzbrojenia również ma wpływ na jej wartość. Jeżeli na działce są już wykonane przyłącza sieci (lub sieci ułożone są w przyległych drogach), to fakt taki niewątpliwie podnosi jej wycenę. Skąd ta zależność? Wykonanie sieci we własnym zakresie przez inwestora wiąże się z wysokimi kosztami dodatkowymi, które należy ponieść i wkalkulować w całkowity koszt inwestycji, a to decyduje o jej większej lub mniejszej opłacalności. Są oczywiście sytuacje, gdzie gmina wykonując zadania własne realizuje sieci infrastruktury technicznej, ale nie zawsze termin takich prac będzie satysfakcjonujący dla kupującego działkę i nie zawsze warto na to czekać. Dodatkowo w razie wykonania sieci przez gminę na własny koszt (który akurat może być nawet zbieżny terminem z naszymi zamierzeniami), gmina obciąży nas tzw. opłatą adiacencką, tj. każe nam partycypować w kosztach, tyle, że z opóźnieniem. Podsumowując więc ten wątek, istnienie na danym terenie sieci uzbrojenia należy również brak pod uwagę przy wycenie działki.

Stan prawny - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Ważnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy wycenie działki jest jej aktualny stan prawny. Przez pojęcie stan prawny rozumiemy różne czynniki wynikające z prawa do dysponowania nieruchomością lub ograniczenia tego prawa takie jak: rodzaj prawa (własność lub użytkowanie wieczyste), ograniczenia (użytkowanie, służebność), roszczenia, wydane decyzje (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, decyzja środowiskowa, decyzja dotycząca zjazdu na działkę), dostęp do drogi publicznej. Czynnikami, które zasadniczo nie wpływają na wartość, ale mogą wpłynąć na cenę zapłaconą sprzedającemu mogą być też obciążenia hipoteką i np. zaległości podatkowe. Ważnym aspektem w niektórych przypadkach, który należy zweryfikować jest tez rodzaj użytku gruntowego, który może wpłynąć na możliwości obrotu gruntem, bądź na dodatkowe opłaty, np. wynikające z wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wszystkie powyższe czynniki związane ze szeroko pojętym stanem prawnym nieruchomości gruntowej także trzeba wziąć pod uwagę przy szacowaniu wartości gruntu.

Czynniki fizyczne - jaki ma wpływ na wycenę działki?

Przy szacowaniu wartości nieruchomości gruntowej, czyli wycenie działki warto przyjrzeć się także czynnikom fizycznym. Zaliczamy do nich m.in.: ukształtowanie terenu, warunki gruntowe czy zanieczyszczenia działki. Jeżeli chodzi o ukształtowanie terenu w stosunku do działek sąsiednich i przyległych dróg, to najlepiej ocenić to w drodze bezpośrednich oględzin na miejscu, choć są oczywiście narzędzia geoinformatyczne, które mogą nam w tym pomóc. Podobnie sprawa wygląda w odniesieniu do sprawdzenia warunków gruntowych. Można do sprawdzić za pomocą map dostępnych na serwisach wykorzystujących narzędzia GIS, jednak najlepszym sposobem będzie wykonania badań gruntowych zleconych specjalistycznej firmie.

Skąd pozyskać informacje potrzebne do wyceny działki?

W zależności od tego czy jesteśmy kupującym, czy właścicielem danej nieruchomości gruntowej mamy bezpośrednie lub pośrednie możliwości pozyskania tych informacji. Spowodowane jest to faktem, że część z dokumentów mogą zamawiać jedynie właściciele działki. Nie ma jednak przeszkód, aby zainteresowany daną działką klient poprosił sprzedającego o takie informacje i za jego pośrednictwem wszedł w posiadanie takich danych. Informacje dotyczące lokalizacji i otoczenia, powierzchni i kształtu działki, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz dostępności mediów można sprawdzić na wielu portalach wykorzystujących narzędzia GIS, w tym na naszym serwisie.

Resztę informacji dotyczących głównie stanu prawnego nieruchomości gruntowej można ustalić na podstawie dokumentów możliwych do pozyskania we właściwych urzędach lub u właściciela działki. Dokumenty takie jak: zaświadczenie o przeznaczeniu w mpzp lub mapę ewidencyjna dla gruntu jesteśmy w stanie pozyskać dla każdej działki samodzielnie we właściwym terytorialnie urzędzie gminy. Resztę dokumentów pozwalających na ustalenie stanu prawnego nieruchomości gruntowej (takich jak: wypis z rejestru gruntów, akt notarialny, wszelkie decyzje związane z działką) możemy pozyskać za pośrednictwem właściciela działki. Część decyzji jest dostępna także w gminnych rejestrach udostępnianych publicznie.

Skąd wziąć dane do wyceny i jak wycenić działkę?

Najlepszą metodą na wycenę działki jest porównanie jej z innymi oferowanymi lub już sprzedanymi działkami, to jest zbliżonymi pod względem lokalizacji, powierzchni, przeznaczenia i innych cech (metoda porównawcza). Porównania możemy dokonać np. na podstawie ofert dostępnych w Internecie, odrzucając oferty o cenach skrajnych, tj. odstających z jakichś względów znacząco od średniej, czyli tzw. nierynkowych. Tak ustaloną średnią cenę nieruchomości gruntowych podobnych przeliczoną na 1 metr kwadratowy możemy odnieść do wycenianej działki, z tym zastrzeżeniem, że średnią cenę metra należy poddać obiektywnej korekcie uwzględniającej cechy rynkowe szacowanego gruntu. Korekty w oparciu o cechy rynkowe dokonuje się „w górę” lub „w dół” w zależności od tego, czy nasza szacowana działka jest kolokwialnie rzecz ujmując w kontekście danej cechy „lepsza” czy „gorsza” w porównaniu z innymi działkami będącymi przedmiotem obrotu. Materiał porównawczy, czyli podobne działki na sprzedaż można wyszukać i zweryfikować na naszym serwisach ogłoszeniowych, m.in. takich jak nasz. Taki schemat postępowania możemy zastosować w przypadku uproszczonej wyceny działki dla własnych potrzeb i w przypadku typowych parceli, np. pod budowę domu w terenach zurbanizowanych, gdzie obrót tego typu nieruchomościami jest duży.

Wycena działki przez rzeczoznawcę majątkowego

W sytuacji jednak, gdy analizowana nieruchomość nie jest typowa i nie potrafimy przeanalizować jej cech, gdy na rynku nie ma wielu ofert do porównania lub gdy wymagany jest formalny dokument potwierdzający wartość działki (np. do banku, sądu czy innych instytucji) należy zwrócić się o wycenę działki do uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Kim jest rzeczoznawca majątkowy? To osoba z uprawnieniami potwierdzonymi zdanym egzaminem, nadanymi przez właściwego ministra. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości nieruchomości są nadawane bezterminowo, ale prawo nakłada na rzeczoznawców wymóg ustawicznego kształcenia. To znaczy, że każdy rzeczoznawca ma obowiązek brania ciągłego udziału w szkoleniach, które zapewnią prezentowanie przez niego określonego poziomu wiedzy merytorycznej. Opinię o wartości rzeczoznawca majątkowy powinien zasadniczo wykonywać w formie operatu szacunkowego. Działalność zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, cele wyceny, podejścia, metody oraz techniki wyceny regulują przede ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Podsumowanie - jak wycenić działkę?

Wycena działki to proces wymagający głębszej analizy oraz zwrócenia uwagi na wiele czynników, a także dostępu do odpowiednich danych. Warto zacząć od samodzielnej próby oszacowania wartości działki, ale w niektórych sytuacjach konieczne będzie skorzystanie z usługi profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego.