Plany ogólne od 1 lipca 2026 roku – nadchodzące zmiany w planowaniu przestrzennym.

Pierwotnie 1 stycznia 2026 roku przewidziano wejście w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 1688), która została uchwalona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. Kolejna nowelizacja z kwietnia 2025 r. przesunęła jednak ten termin o 6miesięcy, tj. do 1 lipca 2026 r. Zmiany wprowadzone ustawą 2023 r. to największą nowelizacja w obszarze planowania przestrzennego w ostatnich dekadach, dlatego warto przyjrzeć się temu, jakie nowe realia stworzy w zakresie możliwości kształtowania nowej zabudowy i ładu przestrzennego. Przewidzianych zmian jest wiele, ale chyba najbardziej istotną jest powrót do sporządzania tzw. planów ogólnych gminy i odejście od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zmiany będą również dotyczyły możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tki, o którą z niektórych przypadkach może być ciężej. Czy trzeba się zatem śpieszyć z pozyskaniem takiej decyzji dla swojej działki? W tym artykule postaramy się nieco przybliżyć to zagadnienie.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 znowelizowanej ustawy, plan ogólny będzie nowym, obowiązkowym dokumentem planistycznym sporządzanym co do zasady dla całego obszaru gminy. Dokument ten będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że będzie miał moc zbliżoną do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Plan ogólny ma zgodnie z nowelizacją planowania przestrzennego zastąpić dotychczasowe studium, które nie miało charakteru wiążącego dla decyzji administracyjnej - WZ, a jedynie wiązało radę gminy przy sporządzeniu planów miejscowych.

Plan ogólny ma określać m.in.:

• strefy planistyczne, gdzie m.in. możliwe będzie wydanie warunków zabudowy

• główne kierunki rozwoju przestrzennego gminy.

Zasadniczą, wręcz rewolucyjną zmianą w stosunku do poprzedniego stanu prawnego będzie to, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki po wejściu w życie planów ogólnych będzie możliwe wyłącznie w przypadku, jeżeli w danej lokalizacji jest wyznaczona strefa planistyczna na to zezwalająca.

W nowelizacji ustawy dodano bowiem zapis o tym, że jednym z warunków wydania takiej decyzji jest „położenie na obszarze uzupełnienia zabudowy” – art. 61 ust. 1 pkt 1a.

To oznacza, że decyzji WZ nie będzie można wydać, jeśli plan ogólny nie przewidzi takiej możliwości uzupełnienia zabudowy dla działki położonej w danej strefie. Dotychczas urzędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie były związane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co w praktyce oznaczało, że można się było starać o wydanie warunków zabudowy również w lokalizacjach, które położone były na terenach słabo zurbanizowanych. Najważniejsza była tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa” sformułowana z ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu w sprawie wydawania warunków zabudowy. Zasada ta była jednak często dość szeroko interpretowana, co pozwalało na możliwość uzyskania takiej decyzji administracyjnej w tzw. „szczerym polu”.

Zgodnie z przepisami przejściowymi, gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r. (po kolejnej nowelizacji do końca czerwca 2026 r.) Do tego czasu nadal obowiązuje możliwość wydawania decyzji WZ na dotychczasowych zasadach, czyli:

• bez planu ogólnego,

• bez ograniczeń wynikających ze stref,

• przy spełnieniu warunku tzw. dobrego sąsiedztwa w dotychczasowym brzmieniu.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed tą datą zachowają swoją ważność, o ile nie zostaną uchylone lub nie wygasną.

Jeżeli masz działkę, która leży na terenach słabiej zurbanizowanych, to warto zastanowić się, czy nie złożyć wniosku o wydanie WZ-tki przed upływem 30 czerwca 2026 r. ponieważ z początkiem lipca 2026 r. uzyskanie takiej decyzji może być trudniejsze.

Jeżeli nie wiesz czy Twoja działka jest budowlana i chcesz wiedzieć jak to sprawdzić przeczytaj nasz inny artykuł właśnie o tym tutaj:

możesz to również po części sprawdzić pobierając dla danej działki raport z naszego serwisu:

• wiele działek może znaleźć się w strefach, które nie dopuszczają zabudowy na podstawie WZ,

• gminy będą mogły łatwiej blokować zablokować zabudowę na terenach rolnych, leśnych, łąkach czy innych obszarach słabiej zurbanizowanych,

• wydanie decyzji WZ może być trudniejsze i możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach – np. w obszarach uzupełniającej zabudowy miejskiej lub osiedlowej.

Może to oznaczać, że działki, które teraz pomimo braku mpzp lub WZ miały potencjał inwestycyjny mogą stracić na atrakcyjności i wartości, z uwagi na to, że będą całkowicie wyłączone z zabudowy.

Dlatego, jeżeli dysponujesz gruntem „bez papierów” (tzn. bez mpzp lub WZ), ale planujesz na niej inwestycję, np. budowę domu, złóż wniosek o wydanie decyzji. W ten sposób masz szansę zabezpieczyć sobie np. podział działki, możliwość budowy na niej, a tym samym jej wartość inwestycyjną i realną. Nowe przepisy przewidują bowiem, że uzyskane WZ nawet po wejściu nowych przepisów będą ważne bezterminowo, do czasu ich „skonsumowania” przez decyzję o pozwoleniu na budowę.

Różnice pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy oraz decyzja o pozwoleniu na budowę znajdziesz w jednym z naszych innych artykułów:

Reforma planowania przestrzennego wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. to największa zmiana od wielu lat. Wprowadzenie planów ogólnych i ograniczenie możliwości wydawania warunków zabudowy diametralnie zmieni zasady kształtowania ładu przestrzennego. Czy będą to zmiany, które uporządkują planowanie nowej zabudowy, czy może mocno ją ogranicza i przełożą się na mniejszą podaż gruntów pod budowę? Czas pokaże.