Jak i gdzie sprawdzić działkę przed kupnem

Sprawdzenie działki w terenie
Pierwszym krokiem w procesie zakupu działki jest jej sprawdzenie w terenie. Nic nie zastąpi weryfikacji gruntu na miejscu. W ten sposób możemy najlepiej sprawdzić co faktycznie znajduje się na obszarze interesującej nas parceli i w jej bezpośrednim otoczeniu. W ten sposób możemy także ustalić jej faktyczne granice i ukształtowanie terenu, stan zagospodarowania gruntu, czy roślinność na jej terenie.

Analiza dostępu uzbrojenia dla działki
Przy sprawdzeniu działki bardzo istotną kwestią jest również pozyskanie informacji o dostępnym w otoczeniu działki uzbrojeniu i możliwości przyłączenia do istniejącej sieci lub budowie nowej. Informacje na ten temat pozyskamy we właściwym starostwie powiatowym, najlepiej zamawiając dla działki mapę zasadniczą, która prezentuje sieci uzbrojenia. Informacje o planowanej do budowy infrastrukturze sieciowej lub możliwości przyłączenia do sieci można uzyskać we właściwej gminie lub występując o taką informację do gestora sieci.

Analiza zapisów planistycznych i decyzji
Sprawdzenie działki i informacji o danym gruncie musi także obejmować analizę ustaleń planistycznych dotyczących danego terenu, tj. zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dodatkowo należy sprawdzić czy i jakie decyzje wydano dla interesującej nas działki, np.: decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na budowę, decyzja i zezwoleniu na zjazd z drogi czy w przypadku niektórych inwestycji decyzja środowiskowa. Fakt wydanych decyzji warto także sprawdzić dla działek sąsiednich, bo mogą one mieć wpływ na działkę, którą chcemy zakupić.


Analiza stanu prawnego – weryfikacja ksiąg wieczystych
W celu sprawdzenia stanu prawnego działki należy w pierwszej kolejności należy sprawdzić zapisy księgi wieczystej. Najlepiej zrobić to poprzez elektroniczny system ksiąg wieczystych prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Z analizy zapisów księgi dowiemy się przede wszystkim z jakim typem nieruchomości mamy do czynienia, gdzie zlokalizowana jest nieruchomość i jaką posiada powierzchnię (dział I – oznaczenie nieruchomości), komu przysługują prawa do działki (dział II - własność), a także czy jest ona obciążona np. ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. użytkowaniem lub służebnością – III dział – prawa, roszczenia i ograniczenia) albo czy na działce została ustanowiona hipoteka (IV dział - hipoteka). W przypadku niezgodności lub nieaktualnych wpisów widniejących w księdze wieczystej należy je zweryfikować w aktach księgi czyli zbiorze dokumentów, na podstawie których dokonywano wpisów. O dostęp do akt może zawnioskować w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu właściciel działki lub osoba, która wykaże interes prawny.

Weryfikacja warunków glebowych i użytków gruntowych
W przypadku niezabudowanych działek warto także sprawdzić rodzaj gruntu pod względem rodzaju użytków i rodzaju gleby. Ma to znaczenie szczególnie w kontekście ograniczeniach w obrocie/sprzedaży działki, jak i ewentualnych opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej przy zamiarze innego niż np. rolnicze jej wykorzystania. Jeżeli chodzi o rodzaj użytku gruntowego to sprawdzimy go na wypisie z rejestru gruntów, który należy pobrać z właściwego starostwa powiatowego – wydziału ewidencji gruntów i budynków. Aby sprawdzić rodzaj gleby należy zamówić mapę glebowo – rolniczą również we właściwym starostwie. Mapa taka zawiera m.in. informacje na temat pochodzenia gleby. Jest to o tyle istotne, że gleby pochodzenia organicznego jak i użytki rolne klas I – III podlegają ochronie przewidzianej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a rozpoczęcie ich innego niż rolnicze użytkowania wiąże się z często z wysokimi opłatami.

Jednym z najbardziej efektywnych sposobów na zdobycie wielu informacji o wybranej nieruchomości gruntowej jest zamówienie raportu o działce.

Takie opracowanie zawiera zbiór ważnych informacji o gruncie takich jak parametry działki (jej granice, kształt, powierzchnię, długości boków, minimalną i maksymalną powierzchnię n.p.m.), jej dokładną lokalizację, przeznaczenie planistyczne, uzbrojenie, ukształtowanie terenu, widok wydanych w ostatnich latach pozwoleń na budowę na działce i jej otoczeniu, a także siatkę przyległych dróg, rodzaje użytków. Raport zawiera również położenie działki względem stref mogących wpływać na atrakcyjność nieruchomości oraz punktów zaplecza bytowego i może być bardzo przydatnym narzędziem do wstępnej weryfikacji danego gruntu.


Zakup gruntu to ważny krok i ma swoje konsekwencje, ale z odpowiednim przygotowaniem i narzędziami, jak nasz raport o działce, proces ten może stać się znacznie prostszy i bezpieczniejszy.