Decyzja o warunkach zabudowy, a decyzja o pozwoleniu na budowę. Co warto wiedzieć?

Warunki zabudowy to dokument opracowany przez gminę, który określa m.in. zasady zabudowy oraz wymagania dotyczące zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w przypadku, kiedy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Decyzja o warunkach zabudowy zawiera m.in.:

1. Możliwą funkcję terenu - czyli na co można przeznaczyć dany teren, np. budownictwo mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe czy rolnicze.
2. Parametry techniczne budynków - czyli wymagania techniczne, jakie należy spełnić przy budowie, takie jak wysokość budynku, powierzchnia zabudowy, kształt dachu, odległość od sąsiednich budynków czy granicy działki.
3. Warunki zagospodarowania terenu - czyli wymagania dotyczące zagospodarowania terenu, np. wymagania dotyczące infrastruktury, zieleni, parkingów czy placów zabaw.
4. Ograniczenia dotyczące ochrony środowiska - czyli wymagania dotyczące ochrony przyrody, krajobrazu i klimatu, np. wymagania dotyczące izolacji termicznej, instalacji fotowoltaicznych czy zamontowania odnawialnych źródeł energii.

Pozwolenie na budowę natomiast to decyzja administracyjna wydana przez właściwy organ (zazwyczaj starostwo powiatowe lub prezydent miasta – w miastach na prawach powiatu) w celu legalizacji planowanej inwestycji budowlanej. Organ w tym przypadku sprawdza m.in. zgodność zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem lub z wydaną w wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę zawiera m.in.:

1. Opis przedmiotu inwestycji - określenie rodzaju, celu, przeznaczenia i zakresu inwestycji.
2. Warunki techniczne - wymagania dotyczące projektowania, budowy i eksploatacji budynków oraz innych obiektów budowlanych.
3. Zasady wykonywania robót budowlanych - określenie zasad prowadzenia prac budowlanych oraz zasad zagospodarowania terenu budowy.
4. Wymagania dotyczące ochrony środowiska - wymagania dotyczące ochrony przyrody, krajobrazu i środowiska naturalnego w związku z planowaną inwestycją.
5. Warunki dojazdu - wymagania dotyczące dojazdu do terenu budowy, np. wymagania dotyczące infrastruktury drogowej i komunikacyjnej.

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 723, z późn. zm.).
2. Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1964 r. (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.).
3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2020 poz. 1609).
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588).
5. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 967, z późn. zm.)