Reity w polsce – katalizator rozwoju rynku nieruchomości czy ryzyko droższych mieszkań?

Wejście na polski rynek funduszy typu REIT może całkowicie zmienić sposób inwestowania w nieruchomości – zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe. Z jednej strony oznacza to większą dostępność inwestycji dla drobnych inwestorów, z drugiej budzi obawy o wpływ na ceny mieszkań i dostępność lokali dla zwykłych kupujących.

REIT-y (real estate investment trusts) od lat funkcjonują na rozwiniętych rynkach, takich jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania czy Niemcy. W Polsce temat powraca falami – wraz z kolejnymi projektami ustaw o polskich REIT-ach oraz dyskusjami o konsekwencjach ich wprowadzenia. Dla jednych to szansa na demokratyzację inwestowania w nieruchomości, dla innych potencjalne źródło dalszego wzrostu cen mieszkań i pogłębienia problemu dostępności lokali.

Pojawia się więc kluczowe pytanie: czy REIT-y w Polsce staną się rewolucją na rynku nieruchomości, czy raczej zagrożeniem dla osób szukających mieszkania na własne potrzeby? Odpowiedź nie jest zero-jedynkowa, bo wpływ tych funduszy będzie zależał od szczegółów regulacji, kondycji rynku mieszkaniowego i roli inwestorów instytucjonalnych.

Czym są reity i jak działają na innych rynkach?

REIT to wyspecjalizowany podmiot inwestujący w nieruchomości i czerpiący dochód głównie z najmu. W zamian za określone zwolnienia podatkowe (najczęściej na poziomie podatku dochodowego od spółki), zobowiązuje się do wypłacania większości zysku w formie dywidendy akcjonariuszom. Inwestor kupuje więc nie mieszkanie czy biuro, ale udziały w portfelu nieruchomości – tak jak kupuje akcje zwykłej spółki.

Typowe cechy REIT-ów na dojrzałych rynkach to m.in.:

• obowiązek inwestowania określonego procentu aktywów w nieruchomości (często 70–80%),
• wymóg wypłaty wysokiej części zysku w formie dywidendy (np. 80–90%),
• notowanie na giełdzie, co daje płynność – udziały można łatwo kupić i sprzedać,
• skupienie na długoterminowym wynajmie, nie na spekulacji krótkoterminowej,
• przejrzystość raportowania, podleganie nadzorowi rynku kapitałowego.

Na świecie istnieją zarówno REIT-y komercyjne (biura, magazyny, parki handlowe, logistyka), jak i REIT-y mieszkaniowe (bloki na wynajem, akademiki, domy senioralne, najem instytucjonalny). W wielu krajach to właśnie one są jednym z filarów rynku nieruchomości i popularnym narzędziem dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, także dla inwestorów indywidualnych.

Z perspektywy rynku kapitałowego REIT-y łączą więc świat giełdy i nieruchomości. Umożliwiają inwestowanie w mieszkania, biura czy magazyny bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego, negocjowania umów najmu czy zarządzania fizycznym lokalem. To kluczowy argument zwolenników rozwoju REIT-ów w Polsce.

Jak polskie reity mogłyby zmienić rynek nieruchomości?

Potencjalne wprowadzenie polskich REIT-ów (często określanych skrótem FINN – firm inwestujących w najem nieruchomości) może wpłynąć na kilka obszarów rynku nieruchomości równocześnie: inwestowanie, finansowanie budowy, rynek najmu i ceny mieszkań. Skala zmian będzie zależała od tego, czy dominować będą reity komercyjne, czy mieszkaniowe.

Jeśli regulacje dopuszczą szeroko rozumiane REIT-y mieszkaniowe, istotne mogą być zwłaszcza trzy procesy:

1. Wejście większego kapitału instytucjonalnego na rynek mieszkaniowy – fundusze mogłyby kupować całe pakiety mieszkań od deweloperów, co zwiększa zamówienia na nowe projekty.
2. Rozwój najmu instytucjonalnego – profesjonalne zarządzanie najmem, standaryzacja umów, wyższa jakość obsługi najemców, ale też potencjalnie wyższe czynsze w segmencie mieszkań o wyższym standardzie.
3. Nowy kanał inwestycji dla Polaków – możliwość inwestowania w mieszkania „na wynajem” bez potrzeby zakupu fizycznego lokalu, co może częściowo odciążyć rynek mieszkaniowy od indywidualnych inwestorów kupujących całe mieszkania.

Z kolei w segmencie komercyjnym polskie REIT-y mogłyby:

• wspierać finansowanie parków logistycznych, biurowców czy powierzchni handlowych,
• zapewniać inwestorom stały dochód pasywny oparty na długoterminowych umowach najmu,
• rozwijać rynek kapitałowy poprzez wprowadzenie na giełdę nowych, stabilnych podmiotów dywidendowych.

W praktyce można oczekiwać, że w pierwszej kolejności dominować będą REIT-y komercyjne, bo sektor mieszkaniowy budzi największe emocje społeczne. Pytanie o to, czy fundusze mieszkaniowe będą mogły masowo kupować mieszkania, pozostaje centralnym punktem debaty o wpływie na ceny i dostępność lokali.

Szansa dla inwestorów: dywersyfikacja, płynność i dochód pasywny

Dla inwestorów indywidualnych polskie REIT-y mogą stanowić atrakcyjne uzupełnienie portfela, zwłaszcza dla osób, które dziś inwestują w mieszkania na wynajem lub rozważają wejście na rynek nieruchomości, ale obawiają się wysokiego progu wejścia i zaciągania kredytu hipotecznego.

Najważniejsze potencjalne korzyści z punktu widzenia inwestora to:

• niższy próg wejścia – zamiast setek tysięcy złotych na zakup mieszkania wystarczy kilkaset czy kilka tysięcy złotych na zakup udziałów REIT-u,
• płynność – akcje czy certyfikaty REIT-u można sprzedać na rynku wtórnym znacznie szybciej niż fizyczne mieszkanie,
• brak konieczności zarządzania najmem – fundusz zajmuje się wynajmem, obsługą najemców, remontami, pustostanami, windykacją itd.,
• dywersyfikacja ryzyka – inwestor nie jest uzależniony od jednego lokalu w jednej lokalizacji, tylko od całego portfela nieruchomości, często w różnych miastach i segmentach,
• stabilne przepływy pieniężne – wysokie wypłaty dywidendowe są wpisane w model działania REIT-ów, co przyciąga osoby szukające dochodu pasywnego.

Warto też zwrócić uwagę na aspekt podatkowy: w dobrze zaprojektowanym systemie podwójne opodatkowanie (na poziomie spółki i inwestora) jest ograniczane lub redukowane, dzięki czemu większa część czynszu trafia finalnie do inwestora. To przewaga nad klasycznymi spółkami deweloperskimi czy nieruchomościowymi, w których zysk jest często reinwestowany, a nie wypłacany w formie dywidendy.

Rozwój polskich REIT-ów może więc zwiększyć atrakcyjność rynku kapitałowego, przyciągnąć nowych inwestorów detalicznych i częściowo „odkleić” inwestowanie w nieruchomości od konieczności zakupu fizycznego mieszkania. W długim terminie może to zmienić strukturę oszczędności w Polsce, w której dziś dominują lokaty, gotówka i mieszkania kupowane za gotówkę lub kredyt.

Zagrożenia: presja na ceny mieszkań czy większa stabilność rynku?

Najwięcej kontrowersji wokół polskich REIT-ów budzi pytanie, jak wpłyną na ceny mieszkań. Przeciwnicy widzą w nich głównie zagrożenie: duży kapitał instytucjonalny miałby wchodzić na rynek mieszkaniowy, skupować całe bloki i windą cenową podnosić zarówno ceny zakupu, jak i czynsze najmu. Zwolennicy odpowiadają, że dobrze zaprojektowane regulacje mogą wręcz zwiększyć podaż mieszkań i ustabilizować rynek najmu.

Aby zrozumieć te obawy, warto przyjrzeć się kluczowym mechanizmom:

• efekt popytowy – wejście REIT-ów mieszkaniowych zwiększy popyt inwestycyjny, bo fundusze będą mogły kupować duże pakiety lokali od deweloperów. Bez dodatkowych ograniczeń może to krótkoterminowo wzmacniać presję na wzrost cen nowych mieszkań w największych miastach.
• efekt podażowy – jeśli reity będą współfinansowały budowę nowych bloków (np. model „build-to-rent”), może rosnąć liczba mieszkań przeznaczonych od początku na najem instytucjonalny. To z kolei zwiększa ofertę lokali na wynajem, co w dłuższym okresie może hamować wzrost czynszów.
• segmentacja rynku – fundusze najchętniej inwestują w lokalizacje centralne i mieszkania o przewidywalnym standardzie. Może to prowadzić do podziału rynku na segment „instytucjonalny” (nowe, droższe mieszkania na wynajem) i segment „tradycyjny” (rynek wtórny, tańsze lokalizacje dla kupujących na własne potrzeby).

Pojawia się też pytanie o dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy. Jeśli znacząca część nowej podaży trafi do REIT-ów i będzie przeznaczona wyłącznie na najem, może to ograniczyć liczbę lokali dostępnych do zakupu przez osoby indywidualne w najbardziej atrakcyjnych dzielnicach. Jednocześnie więcej mieszkań na wynajem może poprawić sytuację osób, które nie chcą lub nie mogą kupić mieszkania na własność, ale oczekują stabilnej, długoterminowej umowy najmu z przewidywalnymi zasadami podwyżek czynszu.

Nie można pomijać także ryzyka koncentracji własności. W skrajnym scenariuszu znacząca część zasobu mieszkaniowego w wybranych dzielnicach mogłaby znaleźć się w rękach kilku dużych funduszy. To z kolei rodzi pytania o siłę negocjacyjną najemców oraz o społeczne konsekwencje takiego modelu – od struktury sąsiedztw po stabilność lokalnych społeczności.

Wszystko to sprawia, że polskie regulacje dotyczące REIT-ów będą musiały znaleźć balans między atrakcyjnością dla inwestorów a ochroną rynku mieszkaniowego przed nadmierną spekulacją i wypychaniem z niego osób kupujących na własne potrzeby.

Jakie regulacje mogłyby pogodzić interesy inwestorów i kupujących mieszkania?

Aby polskie REIT-y stały się narzędziem rozwoju rynku nieruchomości, a nie zagrożeniem dla dostępności mieszkań, kluczowe będą szczegóły legislacyjne. To one zdecydują, czy fundusze będą pełniły rolę stabilnego, długoterminowego inwestora, czy raczej dodatkowego źródła presji cenowej w miastach o ograniczonej podaży mieszkań.

W debacie o regulacjach pojawiają się między innymi następujące propozycje:

• ograniczenie udziału mieszkań w portfelu REIT-u – np. określony procent aktywów mógłby być inwestowany w sektorze mieszkaniowym, a reszta w nieruchomości komercyjne, co zmniejszałoby ryzyko dominacji funduszy na rynku mieszkań.
• wsparcie projektów build-to-rent – preferencje podatkowe mogłyby być powiązane z finansowaniem nowych inwestycji na wynajem zamiast skupowania mieszkań z rynku wtórnego.
• wymogi dotyczące przejrzystości czynszów i standardów najmu – np. jasne zasady indeksacji czynszów, minimalne standardy techniczne mieszkań na wynajem instytucjonalny.
• limity koncentracji w jednej lokalizacji – ograniczenie liczby mieszkań w jednym mieście lub dzielnicy, które mogą być w posiadaniu jednego REIT-u powyżej określonego progu, aby uniknąć lokalnych monopoli.
• warunki dywidendowe – wymogi wypłaty większości zysku, tak by REIT-y rzeczywiście pełniły funkcję wehikułów dochodowych, a nie jedynie narzędzi agresywnej ekspansji kapitałowej.

Wprowadzenie tego typu rozwiązań mogłoby złagodzić obawy o wpływ na ceny mieszkań, jednocześnie zachowując główne atuty REIT-ów: stabilność, transparentność, dostępność dla drobnych inwestorów i pozytywny wpływ na finansowanie nowych inwestycji. Kluczowe będzie też powiązanie regulacji dotyczących REIT-ów z szerszą polityką mieszkaniową państwa: wsparciem budownictwa społecznego, rozwojem najmu o umiarkowanym czynszu i planowaniem przestrzennym w największych miastach.

Z punktu widzenia indywidualnego inwestora ważne będzie, aby polskie REIT-y podlegały jasnemu nadzorowi, przejrzystym zasadom sprawozdawczości i realnym wymogom dywersyfikacji portfela. Tylko wtedy staną się wiarygodną alternatywą dla samodzielnego zakupu mieszkania na wynajem, a nie jedynie modnym hasłem na rynku kapitałowym.

Ostatecznie odpowiedź na pytanie, czy REIT-y w Polsce będą rewolucją, czy zagrożeniem dla cen mieszkań, zależeć będzie nie tyle od samej idei funduszy nieruchomości, ile od tego, jak zostaną zaprojektowane przepisy i jaką rolę państwo wyznaczy inwestorom instytucjonalnym na rynku mieszkaniowym. Potencjał do budowy bardziej profesjonalnego, stabilnego rynku najmu jest ogromny – równie realne są jednak ryzyka związane z koncentracją własności i dalszą presją na wzrost cen nieruchomości.