Kredyt na mieszkanie a zarobki – komu bank pożyczy pieniądze?

Zakup mieszkania coraz częściej wymaga wsparcia w postaci kredytu hipotecznego, ale nie każdy może go otrzymać w oczekiwanej wysokości. Kluczowa jest zdolność kredytowa, na którą wpływają zarobki, wydatki, rodzaj umowy, historia w BIK oraz wkład własny. Warto zrozumieć, jak bank liczy zdolność kredytową i co można zrobić, aby ją poprawić.

Zakup własnego mieszkania zwykle oznacza konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego. O tym, czy bank pożyczy pieniądze, w jakiej wysokości i na jakich warunkach, decyduje przede wszystkim zdolność kredytowa. To właśnie ona odpowiada na pytanie: kogo tak naprawdę stać na mieszkanie i jak wysoka może być maksymalna kwota kredytu mieszkaniowego, jaką zaproponuje bank.

Czym jest zdolność kredytowa i jak myślą banki

Zdolność kredytowa to, w uproszczeniu, możliwość terminowej spłaty rat kredytu wraz z odsetkami w określonym czasie. Bank, zanim udzieli kredytu na mieszkanie, musi upewnić się, że po opłaceniu raty kredytu klientowi zostanie jeszcze bezpieczna kwota na normalne życie. Instytucje finansowe biorą pod uwagę nie tylko obecne zarobki, ale także stabilność sytuacji zawodowej, dotychczasowe zadłużenie, historię kredytową, wiek i sytuację rodzinną.

Przy liczeniu zdolności kredytowej analizowane są dwie kluczowe kwestie:

• Dochody gospodarstwa domowego – ich wysokość, źródła, stabilność, waluta.
• Wydatki i zobowiązania – stałe koszty życia, inne kredyty, limity na kartach, pożyczki ratalne.

Bank wylicza, jaka maksymalna rata kredytu hipotecznego nie zaburzy budżetu domowego i na tej podstawie określa maksymalną kwotę kredytu mieszkaniowego. Co ważne, poszczególne banki stosują różne wewnętrzne modele oceny ryzyka, dlatego zdolność kredytowa może się różnić w zależności od instytucji, nawet przy tych samych dochodach.

Dochody, umowa o pracę i inne czynniki wpływające na zdolność

Największe znaczenie przy liczeniu zdolności kredytowej mają zarobki oraz forma zatrudnienia. Banki najchętniej widzą umowę o pracę na czas nieokreślony, szczególnie gdy jest zawarta od dłuższego czasu. Taki dochód uznawany jest za stabilny i przewidywalny, co pozytywnie wpływa na warunki kredytu na mieszkanie, w tym na możliwą kwotę oraz oprocentowanie.

Dochody z innych źródeł również mogą być akceptowane, ale często z większą ostrożnością i po dłuższym okresie udokumentowania. W praktyce bankowej pojawiają się m.in.:

• umowa o pracę na czas określony (często wymaga min. kilku miesięcy stażu i perspektywy przedłużenia),
• umowy zlecenia i o dzieło (zwykle konieczność ciągłości dochodów przez 12–24 miesiące),
• działalność gospodarcza (analizowane są przychody, koszty, zyski, okres prowadzenia firmy, forma opodatkowania),
• dochody z wynajmu nieruchomości, alimenty, świadczenia dodatkowe.

Istotne są także:

• wiek kredytobiorcy – banki określają maksymalny wiek w momencie spłaty ostatniej raty, co wpływa na maksymalny okres kredytowania,
• liczba osób na utrzymaniu – im więcej dzieci i członków rodziny, tym wyższe miesięczne koszty, a więc niższa zdolność kredytowa,
• miejsce zamieszkania – w niektórych analizach przyjmuje się inne koszty utrzymania w dużym mieście i mniejsze w małej miejscowości,
• waluta dochodów – dochody w walucie obcej mogą podlegać dodatkowym ograniczeniom.

Nie można pominąć historii kredytowej. Informacje z bazy BIK pokazują, czy dotychczasowe zobowiązania były spłacane terminowo. Regularna spłata wcześniejszych kredytów, kart kredytowych czy limitów w koncie buduje pozytywną historię i może poprawić ocenę zdolności kredytowej. Z kolei opóźnienia, windykacje, wypowiedzenia umów kredytowych zdecydowanie obniżają szanse na otrzymanie kredytu mieszkaniowego.

Wkład własny, oprocentowanie i raty – jak przekłada się to na „kogo stać”

Zdolność kredytowa jest ściśle związana nie tylko z poziomem dochodów, ale również z wymaganym wkładem własnym, oprocentowaniem kredytu i strukturą rat. Im wyższy wkład własny, tym mniejsza kwota finansowania potrzebna z banku, co często zwiększa bezpieczeństwo transakcji i poprawia warunki kredytu hipotecznego.

Banki zazwyczaj wymagają co najmniej 10–20% wkładu własnego wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy mieszkaniu wartym 600 000 zł trzeba przygotować przynajmniej 60 000–120 000 zł z własnych oszczędności. Osoby, które dysponują większym wkładem, są z perspektywy banku mniej ryzykowne, więc łatwiej im spełnić wymogi zdolności kredytowej, a miesięczna rata kredytu pozostaje bardziej komfortowa.

Na pytanie, kogo stać na mieszkanie, wpływ mają również warunki samego kredytu:

• okres kredytowania – im dłuższy, tym niższa miesięczna rata, ale wyższy całkowity koszt kredytu,
• oprocentowanie – składa się z marży banku i stawki referencyjnej (np. WIBOR, WIRON); wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe raty i mniejszą zdolność kredytową,
• rodzaj rat – raty równe lub malejące; przy ratach malejących początkowe obciążenie jest większe, co może obniżyć wyliczoną zdolność kredytową.

Gdy bank liczy zdolność kredytową, przyjmuje konserwatywne założenia, aby zabezpieczyć się na wypadek wzrostu stóp procentowych, spadku dochodów klienta czy niespodziewanych wydatków. Osoby o tych samych zarobkach, ale różnych innych zobowiązaniach i wydatkach, mogą otrzymać diametralnie różne decyzje kredytowe.

Jak banki liczą maksymalną kwotę kredytu mieszkaniowego

Proces liczenia zdolności kredytowej jest złożony, ale da się wskazać podstawowe etapy, które stosuje większość banków. Celem jest ustalenie, jaka maksymalna rata jest dopuszczalna przy danych dochodach i wydatkach, a następnie przeliczenie tego na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.

Schematycznie można to ująć tak:

1. Bank ustala średni, udokumentowany dochód netto z ostatnich miesięcy (często 3–12 miesięcy, w zależności od źródła dochodu).
2. Od dochodu odejmuje się koszty utrzymania gospodarstwa domowego, przy czym często przyjmowane są wewnętrzne normy, a nie wyłącznie realne wydatki deklarowane przez klienta.
3. Potrącane są aktualne zobowiązania: raty kredytów gotówkowych, leasingów, limity na kartach kredytowych, zadłużenia ratalne oraz alimenty.
4. Na podstawie tego wylicza się tzw. dochód dyspozycyjny, czyli kwotę, którą można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego.
5. Bank sprawdza, jaka rata kredytu mieszkaniowego jest możliwa przy założonym okresie kredytowania, oprocentowaniu oraz wymaganej rezerwie bezpieczeństwa.
6. Na końcu system przelicza dopuszczalną ratę na maksymalną kwotę kredytu, jaką może otrzymać klient.

Oprócz strony „matematycznej” liczenia zdolności kredytowej, bank ocenia również profil ryzyka klienta. Analizuje stabilność zatrudnienia, historię w BIK, rodzaj branży, w której pracuje kredytobiorca, czy nawet charakter danego regionu. Wszystko to przekłada się na to, czy i na jaką nieruchomość – kawalerkę, mieszkanie dla rodziny, czy większy apartament – realnie wystarczy kredytu.

W praktyce dwie osoby o podobnych zarobkach mogą mieć skrajnie różną zdolność kredytową. Przykładowo singiel z dobrą historią kredytową, bez dzieci, żyjący w wynajmowanym mieszkaniu, może otrzymać dużo wyższy kredyt niż rodzina z dziećmi, samochodem w leasingu i kilkoma ratami za sprzęt RTV, mimo że ich łączne dochody są wyższe.

Jak poprawić zdolność kredytową i zwiększyć swoje szanse na mieszkanie

Osoby, którym zależy na kredycie mieszkaniowym, często mogą wpłynąć na swoją zdolność kredytową, odpowiednio przygotowując się do procesu ubiegania się o finansowanie. Wiele działań warto podjąć z wyprzedzeniem, nawet na rok wcześniej, zanim pojawi się konkretna oferta zakupu mieszkania.

Najważniejsze kroki, które zwykle pomagają zwiększyć zdolność kredytową, to przede wszystkim ograniczenie lub zamknięcie zbędnych zobowiązań. Nawet jeśli zadłużenie na karcie kredytowej nie jest wykorzystane, sam limit obniża zdolność kredytową, ponieważ bank traktuje go jako potencjalną ratę w przyszłości. Podobnie jest z debetem w koncie. Zamknięcie lub istotne obniżenie limitów często podnosi maksymalną kwotę kredytu na mieszkanie.

Warto także:

• spłacić drobne pożyczki gotówkowe i raty ratalne przed złożeniem wniosku,
• zadbać o terminową spłatę wszystkich bieżących zobowiązań, aby poprawić historię w BIK,
• rozważyć wydłużenie okresu kredytowania, co często obniża miesięczną ratę i podnosi zdolność kredytową,
• pomyśleć o współkredytobiorcy, np. małżonku, partnerze, czasem także rodzicu, jeśli to możliwe i uzasadnione,
• zwiększyć wkład własny poprzez dłuższe oszczędzanie lub sprzedaż innych aktywów, aby zmniejszyć kwotę wymaganego finansowania.

Równocześnie dbałość o stabilne i udokumentowane dochody ma ogromne znaczenie. Dla osób na działalności gospodarczej często kluczowe jest pokazanie bankowi nie tylko wysokich przychodów, ale przede wszystkim powtarzalnego zysku netto. Z kolei osoby pracujące na podstawie umów cywilnoprawnych powinny zadbać o ciągłość umów i przelewy na konto, które można łatwo udokumentować.

Zdolność kredytowa nie jest stanem stałym – zmienia się wraz z sytuacją życiową, zawodową i sytuacją na rynku finansowym. Podwyżki stóp procentowych potrafią znacząco obniżyć możliwości kredytowe, nawet jeżeli wysokość zarobków się nie zmienia. Z drugiej strony awans zawodowy, wyższa pensja, spłata pożyczek lub poprawa historii kredytowej mogą w stosunkowo krótkim czasie zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny o wyższej kwocie.

Na pytanie „kogo stać na mieszkanie” nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi. Banki oceniają każdego klienta indywidualnie, a ostateczna oferta zależy od wielu zmiennych. Dobrze przygotowana dokumentacja, świadome zarządzanie zobowiązaniami, cierpliwe budowanie historii kredytowej i odpowiedni wkład własny zdecydowanie przybliżają do momentu, w którym kredyt na własne mieszkanie staje się realnym i bezpiecznym rozwiązaniem.