Prawo budowlane 2025: nowe zasady dla schronów i tarasów bez zgłoszeń

Od 2025 roku część prac budowlanych będzie można wykonywać bez konieczności uzyskiwania pozwolenia ani dokonywania zgłoszenia, w tym budowę przydomowych schronów i tarasów. Zmiany w prawie budowlanym ułatwiają planowanie inwestycji przy domu, ale nakładają też konkretne ograniczenia i warunki techniczne, których trzeba przestrzegać.

Od 2025 roku wchodzi w życie nowelizacja prawa budowlanego, która upraszcza procedury dla właścicieli domów jednorodzinnych planujących rozbudowę i poprawę bezpieczeństwa. Szczególnie istotne są nowe zasady dotyczące budowy przydomowych schronów oraz tarasów, które w określonych przypadkach będzie można realizować bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia. Zmiany te wpisują się w szerszy trend upraszczania przepisów budowlanych, ale wymagają dobrej znajomości nowych limitów i warunków.

Co dokładnie zmienia prawo budowlane 2025?

Nowelizacja prawa budowlanego 2025 koncentruje się na obiektach zaliczanych do tzw. drobnych robót budowlanych przy domach jednorodzinnych. Ustawodawca uznał, że część inwestycji nie powinna wymagać przeprowadzania czasochłonnych procedur administracyjnych, skoro mają one ograniczony wpływ na ład przestrzenny oraz bezpieczeństwo konstrukcji sąsiednich budynków. W efekcie wprowadzono katalog obiektów możliwych do realizacji bez formalności, do którego w określonym zakresie włączono:

• przydomowe schrony (np. schrony ochronne, schrony przeciwlotnicze)
• tarasy naziemne oraz podniesione, spełniające konkretne parametry techniczne

W praktyce oznacza to, że inwestor – najczęściej właściciel domu jednorodzinnego – będzie mógł zaplanować i zrealizować część robót wyłącznie na podstawie projektu i uzgodnień z wykonawcą, bez składania dokumentów w urzędzie. Nie zwalnia go to jednak z odpowiedzialności za bezpieczeństwo konstrukcji, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani z ogólnymi przepisami techniczno-budowlanymi.

Schron przydomowy bez formalności – kiedy to możliwe?

Rosnące zainteresowanie budową schronów wynika zarówno z czynników geopolitycznych, jak i z rosnącej świadomości znaczenia bezpieczeństwa. Prawo budowlane 2025 odpowiada na ten trend, dopuszczając w pewnym zakresie budowę schronów przydomowych bez obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Kluczowe są jednak ściśle określone warunki, które musi spełnić inwestycja.

Aby schron mógł zostać wybudowany bez formalności, konieczne jest w szczególności, aby:

• mieścił się na działce, na której znajduje się istniejący budynek mieszkalny jednorodzinny lub planowany dom jednorodzinny,
• jego wymiary i powierzchnia nie przekraczały progów ustalonych w znowelizowanym prawie budowlanym (np. maksymalna powierzchnia użytkowa, wysokość i głębokość konstrukcji),
• obiekt miał charakter budowli pomocniczej związanej z budynkiem mieszkalnym, a nie samodzielnego obiektu użyteczności publicznej,
• spełniał wymagania techniczno-budowlane w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji, wentylacji, izolacji przeciwwilgociowej i dostępu ewakuacyjnego.

Szczególne znaczenie mają przepisy techniczne dotyczące odporności konstrukcji oraz dróg ewakuacji. Nawet jeżeli schron nie wymaga pozwolenia, to powinien zostać zaprojektowany zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, najlepiej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W przypadku obiektu, który ma faktycznie pełnić funkcję schronu lub ukrycia, nie można pozwolić sobie na prowizoryczne rozwiązania.

Warto zwrócić uwagę, że określenie „schron bez pozwolenia” nie oznacza dowolności. Jeżeli obiekt przekroczy określone w przepisach parametry (na przykład dopuszczalną powierzchnię zabudowy, kubaturę lub głębokość posadowienia), konieczne stanie się zastosowanie standardowej procedury administracyjnej – zgłoszenia robót lub uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego przed rozpoczęciem inwestycji należy porównać planowane parametry z aktualnym brzmieniem przepisów.

Nie można również pominąć kwestii planowania przestrzennego. Nawet jeżeli dana inwestycja jest formalnie zwolniona z pozwolenia, to nadal musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W niektórych gminach mogą obowiązywać ograniczenia związane np. z obszarami zalewowymi, terenami górniczymi czy ochroną konserwatorską, które mogą wpłynąć na dopuszczalność lokalizacji schronu.

Taras bez zgłoszenia – nowe ułatwienia dla właścicieli domów

Drugą bardzo istotną zmianą w prawie budowlanym 2025 są uproszczenia dotyczące budowy tarasów przy domach jednorodzinnych. Dotychczas wiele realizacji wymagało przynajmniej zgłoszenia robót budowlanych, co wiązało się z koniecznością przygotowania dokumentacji, czekaniem na ewentualne sprzeciwy urzędu oraz ryzykiem wydłużenia całego procesu. Nowelizacja przewiduje, że część tarasów będzie można budować bez zgłoszenia, pod warunkiem spełnienia kilku istotnych wymogów.

Co do zasady, z obowiązku formalności mogą zostać zwolnione:

• tarasy naziemne, posadowione bezpośrednio na gruncie lub na niewielkich słupkach fundamentowych,
• konstrukcje o ograniczonej wysokości nad poziomem terenu, niekolidujące z prawami sąsiednimi,
• tarasy o niewielkiej powierzchni, mieszczące się w granicach określonych w przepisach (np. maksymalna powierzchnia zabudowy lub stosunek powierzchni tarasu do powierzchni zabudowy budynku).

Szczegółowe parametry tarasu bez zgłoszenia określa znowelizowane prawo budowlane, zwykle poprzez wskazanie progów, po przekroczeniu których konieczne będzie już dokonanie zgłoszenia robót lub uzyskanie pozwolenia. W praktyce oznacza to, że niewielki taras przy salonie czy wyjściu z kuchni, zaprojektowany zgodnie z nowymi limitami, będzie można wykonać szybko, bez angażowania urzędu.

Należy pamiętać, że brak formalności nie zwalnia z obowiązku zachowania przepisów techniczno-budowlanych, w szczególności dotyczących:

• bezpieczeństwa użytkowania (odpowiednia nośność konstrukcji, balustrady przy wyższych tarasach),
• odwodnienia (tak, aby nie kierować wody opadowej na działkę sąsiednią ani nie przeciążać przydomowej kanalizacji),
• odpowiednich odległości od granicy działki i innych obiektów budowlanych.

Taras bez zgłoszenia nie może naruszać praw właścicieli nieruchomości sąsiednich – dotyczy to zarówno zacienienia, jak i nadmiernego hałasu czy naruszenia prywatności. W niektórych sytuacjach warto rozważyć dodatkowe rozwiązania, takie jak ekrany roślinne czy pergole, ale ich budowa również powinna mieścić się w dopuszczalnych parametrach prawa budowlanego.

Obowiązki inwestora mimo braku pozwolenia

Zwolnienie z pozwolenia na budowę lub ze zgłoszenia tarasów i schronów przydomowych nie oznacza całkowitej dowolności. Inwestor nadal ponosi pełną odpowiedzialność za to, że jego inwestycja pozostaje w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Obejmuje to zarówno ustawę – prawo budowlane, jak i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także przepisy ochrony środowiska oraz ochrony przeciwpożarowej.

W szczególności inwestor powinien zadbać o:

• sprawdzenie aktualnej treści przepisów przed rozpoczęciem budowy (zmiany mogą następować w kolejnych nowelizacjach),
• weryfikację zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• odpowiedni dobór materiałów budowlanych, posiadających wymagane atesty i deklaracje właściwości użytkowych,
• bezpieczne prowadzenie robót budowlanych, w tym zabezpieczenie terenu budowy,
• zgodność z przepisami BHP w przypadku zatrudnienia wykonawców,
• dokumentację powykonawczą w przypadku bardziej złożonych obiektów, takich jak schrony.

W przypadku schronów szczególne znaczenie ma zgodność z wymaganiami przeciwpożarowymi i konstrukcyjnymi. Choć ustawa przewiduje ich realizację bez formalności administracyjnych, praktyka pokazuje, że wiele osób i tak decyduje się na zlecenie projektu uprawnionemu projektantowi oraz na konsultacje z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. To dodatkowy koszt, ale znacząco podnosi poziom bezpieczeństwa użytkowników.

W kontekście tarasów, choć zwykle są to obiekty prostsze konstrukcyjnie, także nie należy bagatelizować kwestii nośności, szczególnie przy większych powierzchniach i planowanym intensywnym użytkowaniu (np. spotkania rodzinne, grill, ustawienie ciężkich donic czy mebli). Nadmierne odchudzanie przekrojów belek lub słupów tylko po to, aby obniżyć koszty, może w dłuższej perspektywie skutkować poważnymi problemami technicznymi.

jak przygotować się do budowy schronu i tarasu w 2025 roku?

Zmiany w prawie budowlanym 2025 otwierają nowe możliwości dla właścicieli domów jednorodzinnych, ale dobre przygotowanie inwestycji pozostaje kluczowe. Aby w pełni skorzystać z ułatwień, a jednocześnie uniknąć sporów z organami nadzoru budowlanego czy sąsiadami, warto przyjąć kilka praktycznych zasad.

Po pierwsze, na etapie planowania należy jasno określić parametry obiektu: powierzchnię, wysokość, głębokość posadowienia, sposób posadowienia na działce i odległości od granic. Następnie trzeba zestawić je z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i miejscowym planem. Jeżeli wartości zbliżają się do dopuszczalnych limitów, rozsądnym rozwiązaniem może być ich niewielkie obniżenie, aby zachować bezpieczny margines.

Po drugie, warto zadbać o dokumentację techniczną inwestycji – nawet jeśli formalnie nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia czy zgłoszenia. Dobrze przygotowany projekt ułatwia wykonawcy realizację robót, umożliwia kontrolę jakości użytych materiałów i stanowi punkt odniesienia na przyszłość, np. przy sprzedaży nieruchomości lub ewentualnej rozbudowie.

Po trzecie, w przypadku schronów przydomowych należy z góry zaplanować nie tylko ich konstrukcję, ale także funkcjonalność: sposób dojścia, możliwość awaryjnego opuszczenia, system wentylacji, wyposażenie w media (oświetlenie, ewentualnie instalację wentylacyjną lub filtracyjną). To obiekt, który w sytuacjach kryzysowych ma realnie chronić życie i zdrowie, dlatego powinien być traktowany z należytą powagą.

Tarasy natomiast wymagają przede wszystkim dobrej integracji z bryłą domu i ogrodu. Należy przemyśleć poziom posadowienia względem istniejącej podłogi, sposób odprowadzania wody opadowej, dobór materiału wykończeniowego (drewno, kompozyt, płyty betonowe, gres) oraz ewentualne zadaszenie czy pergolę. Choć prawo budowlane 2025 pozwala na większą swobodę, dobrze zaprojektowany taras zwiększa wartość nieruchomości i komfort codziennego życia.

Po czwarte, przy każdej inwestycji – niezależnie od formalności – należy uwzględnić relacje sąsiedzkie. Uzgodnienie kluczowych rozwiązań z najbliższymi sąsiadami może oszczędzić wielu napięć w przyszłości, nawet jeżeli przepisy nie nakładają formalnego obowiązku uzgadniania projektu. Dotyczy to zwłaszcza tarasów zlokalizowanych blisko granicy działki, z których łatwo zajrzeć na sąsiedni ogród lub do okien.

Podsumowując, prawo budowlane 2025 znacząco upraszcza budowę schronów oraz tarasów przy domach jednorodzinnych, umożliwiając realizację wielu inwestycji bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Nie oznacza to jednak rezygnacji z zasad bezpieczeństwa ani dowolności w kształtowaniu zabudowy. Znajomość nowych regulacji, świadome planowanie i korzystanie z profesjonalnej wiedzy technicznej pozwolą w pełni wykorzystać potencjał zmian, jednocześnie minimalizując ryzyka prawne i techniczne.