Blog
W kontekście ostatnich wydarzeń związanych z kontrowersjami dotyczącymi sprzedaży działki przeznaczonej pod CPK postanowiliśmy napisać artykuł przybliżający nieco procedury i realia, a także praktykę i stan nabywania gruntów pod inwestycje związane z budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego. Mamy nadzieję, że uda nam się nieco zobrazować cały proces i pokazać aktualny stan tych procedur.
Podstawowym aktem prawnym regulującym proces powstawania Centralnego Portu Komunikacyjnego jest ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 1747). Dokument ten, potocznie nazywany „specustawą”, stanowi fundament dla wszystkich działań związanych z przygotowaniem i realizacją projektu. Jego nadrzędnym celem jest usprawnienie i przyspieszenie skomplikowanych procedur administracyjnych, które w standardowym trybie mogłyby opóźnić realizację tak ogromnego przedsięwzięcia o wiele lat.
Ustawa precyzyjnie określa zakres projektu, który obejmuje nie tylko samą „Inwestycję”, czyli budowę portu lotniczego, ale również szeroki wachlarz „Inwestycji Towarzyszących”, takich jak linie kolejowe dużych prędkości czy modernizacja infrastruktury drogowej. Kluczowe znaczenie specustawy polega na tym, że tworzy ona odrębny reżim prawny dla pozyskiwania nieruchomości, ustanawiając szczególne zasady, które mają pierwszeństwo przed regulacjami ogólnymi. Zrozumienie tego mechanizmu jest niezbędne do oceny zarówno dobrowolnych metod nabywania gruntów, jak i procedur wywłaszczeniowych. Stworzenie dedykowanej ustawy jest w istocie przyznaniem przez ustawodawcę, że standardowe procedury prawne są niewystarczające do sprawnej realizacji projektów o strategicznym znaczeniu dla państwa. W ten sposób prawo świadomie równoważy ochronę indywidualnych praw własności z potrzebą efektywnego osiągania celów publicznych na dużą skalę.
W tle przepisów specustawy CPK pozostaje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). Jest to fundamentalny akt prawny regulujący obrót nieruchomościami w Polsce, w tym zasady wywłaszczeń na cele publiczne.
Chociaż specustawa CPK wprowadza własne, szczegółowe procedury, ustawa o gospodarce nieruchomościami wciąż odgrywa istotną rolę. Stanowi ona ogólne ramy i punkt odniesienia, zwłaszcza w kwestiach, których specustawa nie reguluje wprost. To z niej wywodzą się fundamentalne zasady, takie jak definicja celu publicznego, konstytucyjna zasada słusznego odszkodowania za wywłaszczoną własność czy ogólne mechanizmy obrotu nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. W praktyce oznacza to, że specustawa działa jak precyzyjne narzędzie dostosowane do potrzeb CPK, podczas gdy ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi szerszy kontekst prawny, zapewniając spójność całego systemu.
Spółka CPK od początku realizacji projektu przyjęła strategię, w której priorytetem jest pozyskiwanie gruntów w sposób polubowny. Narzędziem do tego celu jest Program Dobrowolnych Nabyć (PDN), którego fundamentem są dwie zasady: dobrowolność po obu stronach transakcji oraz transparentność procedury, przy jednoczesnym zagwarantowaniu sprzedającym poufności w zakresie szczegółów negocjacji. Takie podejście ma na celu budowanie zaufania i minimalizowanie napięć społecznych, które często towarzyszą wielkim projektom infrastrukturalnym.
Głównym motorem napędowym programu są niezwykle korzystne warunki finansowe, celowo zaprojektowane tak, aby były znacznie bardziej atrakcyjne niż standardowe odszkodowanie w procedurze wywłaszczeniowej. Właścicielom oferowane są dwie alternatywne ścieżki wyceny, a spółka zawsze wybiera wariant korzystniejszy dla sprzedającego:
Program jest zróżnicowany w zależności od celu inwestycji. W ramach Lotniskowego PDN, obejmującego teren przyszłego portu lotniczego, zgłoszenia mogą składać wszyscy właściciele z wyznaczonego obszaru. Z kolei Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć (KPDN) dotyczy inwestycji liniowych, a spółka CPK sama kieruje zaproszenia do właścicieli nieruchomości zabudowanych, które znajdują się na trasie przyszłych linii kolejowych. Dodatkowo, program przewiduje możliwość zaoferowania właścicielom nieruchomości zamiennych z państwowego zasobu, zarządzanego we współpracy z takimi instytucjami jak Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Ta dwutorowa, hojna oferta nie jest przypadkowa. Stanowi przemyślaną strategię, w której państwo inwestuje dodatkowe środki, aby "kupić" pewność i szybkość realizacji projektu. Każda dobrowolnie zawarta umowa to jedno potencjalne postępowanie sądowe mniej, mniejsze ryzyko opóźnień i ograniczenie negatywnego odbioru społecznego.
Wywłaszczenie jest mechanizmem ostatecznym, stosowanym wyłącznie wobec właścicieli, którzy nie zdecydują się na dobrowolną sprzedaż nieruchomości. Proces ten zostaje uruchomiony po uzyskaniu przez spółkę CPK ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Jest to kluczowy moment prawny – z chwilą, gdy decyzja ta staje się ostateczna, prawo własności wskazanych w niej nieruchomości z mocy prawa przechodzi na rzecz Skarbu Państwa.
Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania prowadzone jest przez wojewodę, a nie przez spółkę CPK. Podstawą do określenia kwoty jest operat szacunkowy, sporządzany przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Wartość odszkodowania odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, ustalonej według jej stanu z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej oraz cen z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu. Właścicielowi przysługuje konstytucyjnie gwarantowane prawo do słusznego odszkodowania. Może on również zawnioskować o przyznanie w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej.
W ostatnich latach wprowadzono istotne nowelizacje do specustawy CPK, które wzmacniają pozycję osób wywłaszczanych i czynią ten proces bardziej przewidywalnym. Najważniejsze zmiany to:
Te usprawnienia, choć korzystne dla mieszkańców, służą również usprawnieniu całego procesu inwestycyjnego, czyniąc ostateczny krok, jakim jest wywłaszczenie, bardziej akceptowalnym i proceduralnie gładszym.
Strategia oparta na dobrowolności przynosi wymierne rezultaty, co potwierdzają aktualne dane dotyczące postępów w nabywaniu gruntów. Program Dobrowolnych Nabyć okazał się skutecznym narzędziem, które pozwoliło na zabezpieczenie znacznej części terenu pod inwestycję w relatywnie krótkim czasie.
Dane statystyczne wskazują na zaawansowany etap pozyskiwania nieruchomości, zwłaszcza w kluczowym obszarze przyszłego lotniska. W ramach Lotniskowego PDN spółka CPK nabyła już ponad około 2000 hektarów gruntów, co stanowi przeszło 52% całego terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacyjnej.
Szczególnie istotny jest sukces programu w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych, które stanowią najbardziej wrażliwy społecznie element procesu. Zdecydowana większość wszystkich nieruchomości zabudowanych, w tym mieszkalnych na terenie przyszłego lotniska zostało już objętych programem. Taka kolejność działań nie jest przypadkowa. Priorytetowe potraktowanie domów mieszkalnych było strategiczną decyzją mającą na celu zminimalizowanie potencjalnego oporu społecznego i rozładowanie największych emocji na wczesnym etapie projektu. Zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dotychczasowych rezydentów pozwoliło na płynniejsze prowadzenie dalszych negocjacji dotyczących gruntów rolnych czy komercyjnych.
Program odnosi sukcesy również w komponencie kolejowym. Na potrzeby budowy pierwszego odcinka Kolei Dużych Prędkości (Warszawa–Łódź) nabyto już 65 hektarów gruntów, a do programu zgłoszono zdecydowaną większość wszystkich wytypowanych działek. Dynamika procesu jest znacząca – połowa roku 2025 była rekordowym okresem pod względem liczby sfinalizowanych transakcji.
W odniesieniu do sprzedaży działki przeznaczonej pod CPK, tak szeroko omawianej w mediach, to w obecnej sytuacji Skarb Państwa stoi przed koniecznością odzyskania strategicznego gruntu. Analiza wykazała cztery możliwe ścieżki działania prób odzyskania nieruchomości:
Każda z tych ścieżek odbywa się w innym trybie, co więcej niesie za sobą inne implikacje finansowe i terminowe. Czas pokaże, która z tych ścieżek okaże się skuteczna.
Analiza procedur nabywania gruntów pod Centralny Port Komunikacyjny pokazuje, że polski ustawodawca stworzył solidne i nowoczesne ramy prawne. Specustawa CPK, w połączeniu z hojnym i dobrze przyjętym Programem Dobrowolnych Nabyć, okazała się w dużej mierze skutecznym narzędziem, pozwalającym na sprawne pozyskanie ponad połowy terenów pod lotnisko, w tym niemal wszystkich domów mieszkalnych.
Sprawa sprzedaży działki przez KOWR stanowi jednak krytyczne odstępstwo od tej reguły i doprowadziła do sytuacji, w której Skarb Państwa musi teraz ponieść dodatkowe koszty i podjąć skomplikowane działania prawne w celu odzyskania własnego mienia, które ostatecznie zostaną sfinansowane z kieszeni podatnika.
