Świadectwo energetyczne będzie droższe niż dotąd – co to oznacza dla właścicieli mieszkań i domów

Rosnące koszty wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej odczują zarówno sprzedający, jak i wynajmujący nieruchomości. Warto wiedzieć, skąd biorą się podwyżki, kto musi posiadać taki dokument oraz jak przygotować się do nowych wydatków, żeby nie przepłacić.

Świadectwo energetyczne od kwietnia 2023 r. stało się obowiązkowym dokumentem przy sprzedaży i wynajmie większości lokali mieszkalnych i budynków. Wraz z rosnącym popytem oraz zmianami kosztów pracy i materiałów, coraz wyraźniej widać trend podwyżek cen za sporządzenie certyfikatu energetycznego. Dla wielu właścicieli mieszkań i domów jest to dodatkowy, nieplanowany wydatek, który trzeba uwzględnić przy transakcjach na rynku nieruchomości.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej, wentylacji oraz – w przypadku niektórych obiektów – oświetlenia wbudowanego. W praktyce jest to rodzaj „energetycznego dowodu rejestracyjnego” dla nieruchomości, który pokazuje, jak bardzo budynek jest energochłonny, a więc jak wysokich rachunków można się spodziewać.

Na świadectwie energetycznym znajdują się m.in.:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną (EP),
• informacje o zastosowanych rozwiązaniach technicznych (np. rodzaj ogrzewania, izolacja przegród, okna),
• propozycje usprawnień poprawiających efektywność energetyczną budynku,
• klasa energetyczna budynku lub lokalu przedstawiona na czytelnej skali graficznej.

Dokument sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Ważność świadectwa wynosi co do zasady 10 lat, ale traci ono aktualność po przeprowadzeniu głębokiej modernizacji energetycznej, np. dociepleniu ścian, wymianie źródła ciepła czy montażu wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne i kiedy

Po nowelizacji przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków obowiązek posiadania świadectwa jest znacznie szerszy niż wcześniej. Dokument jest wymagany przede wszystkim w sytuacjach, gdy następuje obrót nieruchomością lub jest ona oddawana do użytkowania w ramach najmu.

Świadectwo energetyczne jest konieczne w szczególności:

• przy sprzedaży mieszkania lub domu – dokument należy przekazać nabywcy najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego,
• przy wynajmie mieszkania lub domu – obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie świadectwa najemcy,
• przy oddawaniu do użytkowania nowego budynku – świadectwo jest jednym z elementów wymaganych przy zakończeniu budowy,
• w przypadku modernizacji budynków użyteczności publicznej – często jest potrzebne do oceny efektywności energetycznej i planowania termomodernizacji.

Z obowiązku wyłączone są m.in. niektóre małe budynki gospodarcze, obiekty sezonowe użytkowane krócej niż 4 miesiące w roku czy budynki podlegające ochronie konserwatorskiej, jeśli sporządzenie świadectwa wymagałoby niedopuszczalnej ingerencji w ich charakter. W praktyce jednak większość mieszkań i domów wystawianych na sprzedaż lub wynajem musi mieć aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej.

Brak dokumentu może skutkować problemami przy finalizowaniu transakcji. Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie brak świadectwa, a właściciel naraża się na karę grzywny. W przypadku rynku najmu brak świadectwa może być również źle odbierany przez świadomych energetycznie najemców, którzy coraz częściej zwracają uwagę na potencjalne koszty utrzymania lokalu.

Dlaczego za świadectwo energetyczne zapłacisz więcej

W ostatnich miesiącach wyraźnie rośnie średnia cena za sporządzenie świadectwa energetycznego. Składa się na to kilka czynników, które nakładają się na siebie i powodują, że koszt certyfikatu energetycznego odbiega od stawek sprzed kilku lat.

1. Większy popyt po zmianie przepisów
Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa przy sprzedaży i wynajmie praktycznie każdego lokalu mieszkalnego spowodowało gwałtowny wzrost liczby zleceń. Wielu właścicieli mieszkań zaczęło zamawiać dokument dopiero w momencie planowanej transakcji, co doprowadziło do kolejek i naturalnego wzrostu stawek rynkowych. W rejonach z dużą dynamiką obrotu nieruchomościami – takich jak duże miasta, miejscowości turystyczne czy obszary aglomeracyjne – ceny wzrosły szczególnie wyraźnie.

2. Rosnące koszty pracy i dojazdu
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej to nie tylko wypełnienie formularza, ale również analiza dokumentacji technicznej, często wizja lokalna, a także praca z narzędziami obliczeniowymi. Wzrost wynagrodzeń w sektorze budowlanym i inżynieryjnym oraz kosztów transportu (paliwo, czas dojazdu) ma bezpośrednie przełożenie na cenę finalną. Rzeczoznawcy energetyczni, zwłaszcza ci z dużym doświadczeniem, zaczęli wyceniać swoje usługi wyżej, co jest naturalną reakcją na rosnące obciążenia.

3. Większe wymagania co do jakości opracowania
Świadectwo energetyczne staje się dokumentem coraz ważniejszym w procesie decyzji zakupowej. Kupujący i najemcy częściej analizują klasę energetyczną, pytają o szczegóły dotyczące izolacji i źródeł ciepła. To wymusza na osobach sporządzających świadectwa bardziej dokładne obliczenia i rzetelne opisy, a to z kolei zwiększa nakład pracy. Dobrze przygotowany certyfikat energetyczny może być jednym z atutów oferty, dlatego właściciele są skłonni zapłacić więcej za usługę wyższej jakości.

4. Zróżnicowanie cen zależnie od rodzaju nieruchomości
Ceny świadectw energetycznych są obecnie bardzo zróżnicowane. Inny koszt pojawia się w przypadku niewielkiego mieszkania w bloku, a inny w sytuacji rozbudowanego domu jednorodzinnego z kilkoma instalacjami (np. pompą ciepła, fotowoltaiką, rekuperacją). Im bardziej skomplikowany budynek, tym nie tylko więcej czasu trzeba poświęcić na jego analizę, ale też większe jest ryzyko błędów, za które odpowiada wystawiający dokument. To również znajduje odzwierciedlenie w cenach.

5. Wpływ inflacji i zmian na rynku budowlanym
Ogólna inflacja w gospodarce oraz w sektorze budowlanym wpływa na każdy element procesu inwestycyjnego. Chociaż świadectwo energetyczne samo w sobie nie jest materiałem budowlanym, to osoby je sporządzające często działają w ramach firm projektowych, biur inżynierskich lub obsługi budów. Wzrost kosztów stałych tych działalności (czynsze biurowe, oprogramowanie, sprzęt, ubezpieczenia) przenoszony jest na klientów końcowych.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne i jak nie przepłacić

Na rynku można spotkać bardzo szeroki zakres stawek za wystawienie świadectwa charakterystyki energetycznej. Wpływa na to lokalizacja, typ nieruchomości, renoma wykonawcy oraz to, czy w cenie jest ujęta wizyta na miejscu, czy tylko praca na podstawie dostarczonej dokumentacji.

Przykładowo, w przypadku standardowego mieszkania w bloku koszt świadectwa może się wahać od stosunkowo niskich stawek oferowanych przez nowych wykonawców, po znacznie wyższe ceny, jeśli certyfikat przygotowuje doświadczony specjalista z dużego miasta. Dom jednorodzinny, szczególnie o dużej powierzchni lub z rozbudowaną instalacją grzewczą, zwykle wymaga wyższej ceny ze względu na złożoność obliczeń.

Aby nie przepłacić, warto:

• porównać kilka ofert w swojej okolicy i zwrócić uwagę nie tylko na cenę, ale też zakres usługi,
• sprawdzić, czy osoba wykonująca świadectwo figuruje w oficjalnym rejestrze osób uprawnionych,
• przygotować dokumentację techniczną budynku (projekty, dane o izolacji, informacje o wymianie okien, rodzaju ogrzewania), co może skrócić czas pracy i ograniczyć koszt,
• unikać ofert podejrzanie tanich, szczególnie jeśli zakładają wykonanie świadectwa wyłącznie na podstawie krótkiego formularza bez weryfikacji stanu faktycznego.

Należy pamiętać, że nieprawidłowe świadectwo energetyczne może w przyszłości przynieść więcej szkód niż oszczędności. Błędne dane o zapotrzebowaniu na energię mogą stać się powodem sporów między stronami transakcji, a odpowiedzialność za dokument ponosi osoba, która go sporządziła. Właśnie dlatego rzetelność i zgodność z przepisami powinna być ważniejsza niż minimalizacja ceny za wszelką cenę.

Jak przygotować się do wyższych kosztów i wykorzystać świadectwo z korzyścią

Rosnące koszty świadectw energetycznych są faktem, ale można podejść do tego obowiązku w sposób, który przyniesie realne korzyści. Dobrze sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko formalność, lecz także źródło wiedzy o możliwościach oszczędzania na rachunkach za energię.

Po otrzymaniu świadectwa warto dokładnie przeanalizować rekomendacje modernizacyjne zawarte w dokumencie. Często wskazują one konkretne rozwiązania, takie jak docieplenie przegród, wymiana okien, montaż bardziej efektywnego źródła ciepła, modernizacja instalacji ciepłej wody użytkowej czy wprowadzenie wentylacji mechanicznej. Wdrożenie chociaż części z tych zaleceń może w perspektywie kilku lat przynieść oszczędności znacznie przewyższające jednorazowy koszt sporządzenia certyfikatu energetycznego.

Właściciele planujący sprzedaż nieruchomości mogą potraktować świadectwo energetyczne jako element budujący wartość oferty. Lokale o lepszej klasie energetycznej mogą być bardziej atrakcyjne dla kupujących, zwłaszcza w sytuacji, gdy rosną ceny energii. Rzetelne dane o niskim zapotrzebowaniu na energię wspierają negocjacje cenowe i budują zaufanie do sprzedającego. W przypadku wynajmu informacja o klasie energetycznej może być wykorzystywana w ogłoszeniach, co wyróżni ofertę na tle innych.

Świadome podejście do efektywności energetycznej budynku pozwala również lepiej planować przyszłe inwestycje. Wiedząc, jakie elementy budynku generują największe straty ciepła, można krok po kroku modernizować obiekt, korzystając przy tym z dostępnych programów dofinansowań do termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła. W takim ujęciu wyższa cena świadectwa energetycznego staje się inwestycją w wiedzę, która pomaga podejmować bardziej trafne decyzje dotyczące nieruchomości.

Podwyżki cen świadectw energetycznych są związane z realnymi zmianami na rynku usług budowlanych i inżynierskich, ale nie oznaczają, że właściciele nieruchomości są pozbawieni wpływu na finalny koszt. Świadome porównywanie ofert, rzetelne przygotowanie danych o budynku oraz traktowanie certyfikatu jako narzędzia do poprawy efektywności energetycznej pozwalają zminimalizować negatywne skutki podwyżek i lepiej wykorzystać możliwości, jakie niesie ze sobą obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.