Czy państwowy rejestr cen nieruchomości stanie się w pełni jawny

Dostęp do rzetelnych informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla kupujących, sprzedających, pośredników i analityków rynku. Wokół Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości od lat toczy się dyskusja, czy dane te powinny zostać szerzej udostępnione obywatelom i biznesowi. Artykuł omawia aktualny stan prawny, możliwe kierunki zmian oraz konsekwencje ewentualnego „uwolnienia” danych.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN, potocznie nazywany też rejestrem cen nieruchomości) to jedno z najcenniejszych źródeł informacji o realnych cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym i komercyjnym. Dane te są gromadzone głównie przez starostwa i służą m.in. rzeczoznawcom majątkowym, urzędnikom oraz sądom. Rosnące zainteresowanie przejrzystością rynku i otwartymi danymi sprawia, że coraz częściej pojawia się pytanie, czy informacje z rejestru powinny zostać „uwolnione” i udostępnione publicznie.

Na czym polega rejestr cen i wartości nieruchomości

Rejestr cen nieruchomości jest elementem państwowego systemu informacji o nieruchomościach. Trafiają do niego dane pochodzące głównie z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży, czasem również z innych czynności prawnych wpływających na prawa do nieruchomości. W praktyce oznacza to, że w RCiWN znajdują się informacje o:

• cenie transakcyjnej nieruchomości (nie ofercie, ale realnie zapłaconej kwocie),
• rodzaju nieruchomości (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny, działka budowlana, lokal użytkowy itp.),
• podstawowych parametrach – takich jak powierzchnia, przeznaczenie, sposób korzystania,
• położeniu – obręb, miejscowość, często także dane pozwalające na dokładne zlokalizowanie działki lub budynku,
• dacie zawarcia transakcji oraz podstawie prawnej jej dokonania.

Na potrzeby wyceny nieruchomości, sporządzania operatów szacunkowych i analiz rynku, takie informacje są bezcenne. W przeciwieństwie do portali ogłoszeniowych, gdzie widoczne są ceny ofertowe, rejestr pokazuje, ile faktycznie zapłacono przy finalizacji umowy sprzedaży. Z tego powodu RCiWN jest szczególnie ważny dla rzeczoznawców majątkowych, analityków rynku nieruchomości, banków oraz administracji publicznej.

Jednocześnie dane w rejestrze są wrażliwe, bo można je powiązać z konkretnymi nieruchomościami, a pośrednio także z osobami, które je sprzedały lub kupiły. To rodzi pytania o ochronę prywatności, tajemnicę przedsiębiorstwa oraz zakres dopuszczalnej jawności.

Obecny dostęp do danych z rejestru cen nieruchomości

Na dziś rejestr cen nieruchomości nie jest w Polsce zbiorem w pełni publicznym w tym sensie, że każdy obywatel może jednym kliknięciem pobrać komplet danych w formacie open data. Dostęp do informacji jest ograniczony i zróżnicowany w zależności od podmiotu występującego o dane oraz celu, w jakim chce z nich skorzystać.

W praktyce funkcjonują trzy główne ścieżki dostępu:

• Dostęp dla rzeczoznawców majątkowych – uprawnieni rzeczoznawcy korzystają z danych szerzej niż przeciętny obywatel, bo są one niezbędne do przygotowywania operatów szacunkowych. Mogą pozyskiwać informacje w zakresie potrzebnym do wyceny konkretnej nieruchomości lub do analiz porównawczych.
• Dostęp dla organów administracji publicznej i sądów – jednostki samorządu terytorialnego, urzędy skarbowe, sądy czy organy nadzoru budowlanego wykorzystują RCiWN m.in. do ustalania podstaw opodatkowania, odszkodowań, opłat adiacenckich czy planowania inwestycji publicznych.
• Dostęp dla osób prywatnych i przedsiębiorców – osoba fizyczna lub firma może wnioskować o udostępnienie danych z rejestru, zwykle odpłatnie. Najczęściej udostępniane są dane zbiorcze, zestawienia lub informacje o konkretnych transakcjach, przy zachowaniu zasad anonimizacji.

Nie istnieje jednak jednolity, centralny, bezpłatny i anonimowy dostęp on-line do pełnej bazy cen transakcyjnych. W poszczególnych powiatach praktyka udostępniania danych z rejestru cen i wartości nieruchomości bywa różna – zarówno pod względem zakresu, jak i wysokości opłat. Część starostw udostępnia na przykład zestawienia statystyczne czy raporty z rynku nieruchomości, ale nie są to kompletne, otwarte dane.

Ograniczony i rozproszony dostęp przekłada się na to, że dla wielu uczestników rynku – zwłaszcza indywidualnych kupujących i sprzedających – rzeczywiste ceny transakcyjne pozostają w znacznym stopniu nieprzejrzyste. W efekcie negocjacje cen nieruchomości często toczą się w warunkach asymetrii informacji.

Argumenty za pełną jawnością cen transakcyjnych

Zwolennicy „uwolnienia” danych z rejestru cen nieruchomości podkreślają przede wszystkim korzyści dla przejrzystości rynku i pozytywny wpływ na decyzje finansowe obywateli. Wskazują kilka kluczowych argumentów.

Po pierwsze, szerszy, bezpłatny dostęp do historii transakcji pozwoliłby kupującym i sprzedającym lepiej oceniać realną wartość mieszkań, domów czy działek. Obecnie większość osób opiera się na danych z portali ogłoszeniowych lub ogólnych raportach, które nie zawsze odzwierciedlają ostateczne ceny po negocjacjach. Informacja o faktycznych stawkach za metr kwadratowy w danym budynku lub okolicy mogłaby znacząco wzmocnić pozycję negocjacyjną nabywców i ograniczyć ryzyko przepłacenia.

Po drugie, otwarte dane z rejestru cen nieruchomości byłyby silnym impulsem rozwojowym dla branży proptech, analityki danych i usług doradczych. Firmy mogłyby budować zaawansowane narzędzia do analizy rynku, automatycznej wyceny nieruchomości, prognoz cen czy oceny ryzyka kredytowego. To z kolei przełożyłoby się na wyższą konkurencyjność sektora finansowego i pośrednictwa.

Po trzecie, pełniejsza jawność sprzyjałaby walce ze spekulacją oraz nieprzejrzystymi praktykami na rynku nieruchomości. Łatwiejszy dostęp do danych mógłby ograniczać zawyżanie cen ofertowych bez pokrycia w realnych transakcjach, utrudnić sztuczne „pompowanie” wartości nieruchomości oraz zwiększyć presję na rzetelność pośredników i deweloperów.

Po czwarte, dostępne w formie zbiorczej dane o cenach i wartościach nieruchomości pomogłyby w bardziej świadomej polityce mieszkaniowej. Organizacje społeczne, uczelnie, think-tanki czy samorządy mogłyby prowadzić dokładniejsze analizy lokalnych rynków, lepiej planować inwestycje w infrastrukturę i mieszkalnictwo, a także diagnozować zjawiska takie jak gentryfikacja czy wykluczenie mieszkaniowe.

Kolejny argument dotyczy zaufania do instytucji publicznych. Im większa przejrzystość działania państwa w obszarach o istotnym znaczeniu ekonomicznym, tym łatwiej budować poczucie, że reguły gry są jasne i jednakowe dla wszystkich. Uwolnienie danych z rejestru cen nieruchomości byłoby zgodne z szerszym trendem otwierania zasobów publicznych i tworzenia państwa opartego na danych.

Ryzyka i bariery związane z uwolnieniem danych

Przeciwnicy pełnej jawności danych z rejestru cen nieruchomości nie kwestionują zwykle samej idei większej przejrzystości, ale zwracają uwagę na poważne ryzyka prawne i społeczne. W centrum sporu znajduje się przede wszystkim ochrona danych osobowych i prawa do prywatności.

Choć w rejestrze cen nieruchomości zasadniczo nie gromadzi się bezpośrednio danych typu imię i nazwisko, samo połączenie informacji o konkretnej działce lub lokalu z ceną, datą zakupu i parametrami może pozwolić na łatwą identyfikację właściciela. W czasach powszechnej dostępności informacji w internecie nawet pozornie anonimowe dane mogą zostać zestawione z innymi źródłami i posłużyć do profilowania osób, ustalania ich majątku czy sposobu życia.

Istnieje również obawa przed wykorzystaniem takich danych do celów przestępczych, np. typowania ofiar kradzieży lub oszustw na podstawie wartości posiadanego majątku. Otwarty rejestr cen i wartości nieruchomości mógłby też ułatwić agresywne działania marketingowe, masowe skupowanie nieruchomości lub nieuczciwe praktyki wobec osób mniej zorientowanych w prawie i finansach.

Kolejnym problemem jest tajemnica przedsiębiorstwa i poufność transakcji komercyjnych. W przypadku dużych nieruchomości komercyjnych, parków logistycznych czy budynków biurowych, ujawnienie szczegółowych cen i warunków sprzedaży może naruszać interesy stron i osłabiać ich pozycję w przyszłych negocjacjach. Firmy inwestujące miliony w nieruchomości nierzadko oczekują, że szczegóły ich umów nie będą publicznie dostępne w pełnym zakresie.

Nie można pominąć kwestii technicznych i organizacyjnych. Uwolnienie danych wymagałoby ich ujednolicenia, uporządkowania, zanonimizowania oraz stworzenia bezpiecznych mechanizmów publikacji. W wielu powiatach systemy prowadzenia rejestru cen nieruchomości są rozproszone, brakuje spójnych formatów, a jakość danych bywa nierówna. Przekształcenie tego zbioru w otwarte dane wymagałoby znacznych nakładów finansowych i organizacyjnych.

Dodatkowo pojawia się pytanie o model finansowania. Dziś część samorządów pobiera opłaty za udostępnienie wybranych danych z rejestru cen nieruchomości. Całkowite, bezpłatne otwarcie informacji mogłoby oznaczać konieczność rekompensaty utraconych wpływów lub reorganizacji budżetów jednostek odpowiedzialnych za prowadzenie RCiWN.

Możliwe scenariusze otwarcia rejestru cen nieruchomości

W debacie o przyszłości rejestru cen nieruchomości pojawia się kilka realistycznych scenariuszy, które próbują zrównoważyć potrzebę przejrzystości rynku z ochroną prywatności i interesów stron transakcji. W praktyce rzadko mówi się dziś o całkowicie nieograniczonym, pełnym ujawnieniu danych wrażliwych. Bardziej prawdopodobne są rozwiązania pośrednie.

Pierwszym kierunkiem jest szersze udostępnianie danych zbiorczych i statystycznych. Mogłyby to być na przykład zestawienia średnich i median cen w podziale na:

• miejscowości, dzielnice, osiedla lub obręby ewidencyjne,
• typy nieruchomości (mieszkania, domy, działki budowlane, lokale usługowe),
• przedziały czasowe (kwartały, lata),
• zakresy powierzchni czy standard wykończenia, tam gdzie dane na to pozwalają.

Takie informacje można stosunkowo łatwo zanonimizować, a mimo to są one bardzo użyteczne dla uczestników rynku. Pozwalają orientacyjnie ocenić, czy dana oferta mieści się w rynkowych widełkach, czy jest znacząco zawyżona lub zaniżona.

Drugim scenariuszem jest kontrolowany dostęp do danych szczegółowych w modelu „kto i po co pyta”. Oznaczałoby to, że określone grupy podmiotów (np. licencjonowani pośrednicy, rzeczoznawcy, banki, badacze naukowi) mogłyby uzyskiwać szerszy dostęp do zanonimizowanych danych transakcyjnych po spełnieniu określonych warunków, np. podpisaniu umowy, zobowiązaniu do wykorzystania wyłącznie w celach zawodowych czy naukowych, stosowaniu odpowiednich zabezpieczeń technicznych.

Trzeci możliwy kierunek to centralizacja i standaryzacja rejestru połączona z udostępnieniem części informacji przez API, ale w mocno ograniczonym zakresie. Przykładowo, publicznie dostępne byłyby jedynie przedziały wartości, przybliżona lokalizacja (bez dokładnego adresu) i rok zawarcia transakcji. Szczegółowe dane pozostałyby zastrzeżone, ale mogłyby być używane do weryfikacji wycen, budowy indeksów cenowych czy szacowania ryzyka kredytowego, np. przez instytucje finansowe.

Wreszcie, rozważany bywa scenariusz modelu mieszanego, w którym:

• najbardziej wrażliwe informacje (dokładny adres, indywidualne cechy nieruchomości, szczegółowe warunki transakcji) pozostają chronione,
• część danych jest publikowana w formie otwartej, ale po odpowiedniej agregacji i anonimizacji,
• pozostałe informacje dostępne są odpłatnie lub na podstawie szczególnych uprawnień, przy monitorowaniu tego, kto, kiedy i w jakim celu z nich korzysta.

Niezależnie od wybranego wariantu, kluczowe będzie jednoznaczne uregulowanie kwestii prawnych – tak, aby przepisy dotyczące ochrony danych osobowych, dostępu do informacji publicznej i prowadzenia rejestru cen nieruchomości tworzyły spójny, zrozumiały dla wszystkich system. Równie ważne jest włączenie w dyskusję różnych interesariuszy: obywateli, samorządów, branży nieruchomości, sektora finansowego oraz organizacji zajmujących się ochroną prywatności.

W najbliższych latach można spodziewać się dalszej presji na zwiększanie przejrzystości rynku nieruchomości i rozwoju narzędzi analitycznych opartych na danych. Czy oznacza to pełne „uwolnienie” rejestru cen nieruchomości? Bardziej prawdopodobne jest stopniowe, ostrożne otwieranie wybranych zakresów informacji, połączone z rozbudową mechanizmów anonimizacji i kontroli dostępu. To kompromis między prawem do informacji a prawem do prywatności, który wydaje się najbliższy realnych potrzeb rynku i społeczeństwa.