Co to jest księga wieczysta i jak ją sprawdzać?

Czym jest księga wieczysta, a czym są akta księgi wieczystej?

Księga wieczysta jest zbiorem informacji/rejestrem oznaczonym unikalnym numerem prowadzonym dla danej nieruchomości, na podstawie zgromadzonych w czasie dokumentów. Potocznego rozumienia księgi wieczystej nie należy utożsamiać z aktami księgi wieczystej, które są zebranymi dokumentami dotyczącymi danej nieruchomości (np. nieruchomości gruntowej) złożonymi w papierowych aktach fizycznie we właściwym sądzie rejonowym, w archiwum Wydziału Ksiąg Wieczystych. O ile badania zapisów wieczystej może dokonać każdy (jeżeli zna jej numer), to badania akt księgi wieczystych może dokonać wyłącznie właściciel nieruchomości lub osoba, która wykaże w tym interes prawny. Na potrzeby tego artykułu skupimy się jednak na księdze wieczystej jako publicznym dostępnym dla wszystkich elektronicznym rejestrze zawierającym dane związane z nieruchomością lub w niektórych przypadkach z ograniczonym prawem rzeczowym jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jakie akty prawne regulują sprawy związane z księgami wieczystymi?

Sprawy związane z księgami wieczystymi regulują przede wszystkim:

- ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r.
poz. 1984, z 2024 r. poz. 1222),
- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. 2001 nr 102 poz. 1122),
- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. 2016 poz. 312).

Co zawiera księga wieczysta?

Rejestr zwany elektroniczną księgą wieczystą można sprawdzić on-line na stronie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod linkiem:
https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do


W tym miejscu znając jej numer możemy sprawdzić stan aktualnych zapisów księgi wieczystej lub przeanalizować także tzw. odpis zupełny, czyli również archiwalne wpisy, których już dziś w aktualnym odpisie nie widać.

Księga wieczysta składa się zasadniczo z tzw. okładki i czterech działów.

Okładka księgi wieczystej informuje nas zasadniczo o momencie założenia księgi elektronicznej, rodzaju prawa objętego księgą wieczystą, jak np.: nieruchomość gruntowa, grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Na okładce znajduje się również numer księgi wieczystej, oznaczenie sądu i wydziału prowadzącego daną księgę. Oprócz okładki księga wieczysta nieruchomości zawiera cztery działy. Są to:

Dział I – Oznaczenie nieruchomości

Dział ten zawiera dane identyfikujące nieruchomość, takie jak: województwo, powiat, gmina, miejscowość, adres. W przypadku działki będzie to dodatkowo nazwa i numer obrębu ewidencyjnego, nr działki (niekiedy dodatkowo identyfikator działki z linkiem do działki w geoportalu), a także powierzchnia działki, sposób korzystania. Czasami wskazana jest również księga, z której wydzielono daną działkę – rubryka „przyłączenie”.

Dział I – Spis Praw

W tym dziale księgi wieczystej zamieszcza się uprawnienia dotyczące innych nieruchomości związane z badaną księgą (np. uprawnienie do wykonywania służebności gruntowych przez teren innych działek) lub okres, na który ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. W przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość w tym miejscu wpisywane są także wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu.

Dział II – Własność

Dział ten opisuje osoby lub podmioty, którym przysługuje dane prawo oraz ewentualnie ich udziały. W przypadku prawa własności będzie to właściciel nieruchomości, w przypadku prawa własności będzie to właściciel/właściciele, w przypadku gruntu w użytkowaniu wieczystym będzie to właściciel oraz użytkownik wieczysty, natomiast w przypadku ograniczonego prawa rzeczowego typu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie to uprawniony.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

W tym dziale księgi wieczystej mogą być wpisane wszelkie prawa, które mogą ograniczać korzystanie z nieruchomości (jak np. użytkowanie, służebność), roszczenia wynikające z zawartych umów, decyzji, wyroków sądu, informacje o egzekucji lub postępowaniu upadłościowym. Mogą tu być również wpisane uwagi o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym. Zbadanie i zrozumienie wpisów w tym dziale jest szczególnie istotne, ponieważ mogą one istotnie wpływać na wartość nieruchomości, możliwość jej zakupu, jej atrakcyjność i swobodę korzystania. W tym dziale szczególnie ważne jest zbadanie podstawy wpisów, czyli dotarcie do dokumentów, na podstawie których je wpisano.

Uwaga!!! Należy też pamiętać, że nie wszystkie obciążenia muszą zawsze być wpisane do księgi wieczystej, ale nie znaczy to, że nie obowiązują. Dla przykładu w umowie darowizny bardzo często wpisywano obciążenie służebnością osobistą lub użytkowaniem, ale nie ujawniano ich w księdze wieczystej. Dlatego jeżeli w II dziale jako podstawę nabycia nieruchomości znajdziemy umowę darowizny to należy taką umowę bezwzględnie zbadać pod kątem obciążeń nieujawnionych w księdze.

Dział IV – Hipoteka

Dział IV zawiera informacje o wszelkich obciążeniach hipotecznych, które mogą dotyczyć nieruchomości. Mogą tu być wpisane zarówno hipoteki na rzecz banków, innych instytucji finansowych lub innych wierzycieli – osób fizycznych.

Podstawy wpisów – co to jest?

Przy badaniu elektronicznej księgi wieczystej nieruchomości (np. gruntowej) nie można pominąć zbadania podstawy wpisów do księgi. Są to dokumenty, na podstawie których dokonywano wpisów do księgi, czyli takich, które zostały złożone w sądzie w momencie składania wniosku o założenie bądź wpis. Dla przykładu dla działki – nieruchomości gruntowej w dziale I znajdą się najczęściej wypis z rejestru gruntów, bo na jego podstawie wpisano dane ewidencyjne działki takie jak mi.in. województwo, powiat, gmina, miejscowość, obręb, numer działki, sposób korzystania i jej powierzchnię. W dziale II będzie to umowa/decyzja/wyrok, na podstawie których nabyto nieruchomość, a w dziale III będzie to np. umowa warunkowa, umowa darowizny, umowa gdzie wpisano służebność gruntową lub inna umowa, wyrok, które przesądzają o możliwości wpisania np. roszczenia do tego działu. W dziale IV natomiast będą to umowy, na podstawie strony wpisują hipotekę (z wyjątkiem hipoteki przymusowej, która może być wpisana bez zgody właściciela, np. na podstawie decyzji organu).

Co to są wzmianki w księdze wieczystej i co oznaczają?

W dużym uproszczeniu wzmianka w księdze to informacja (pojawia się na górze danego działu) o tym, że do sądu wpłynął nowy wniosek o wpis do danej księgi wieczystej. Informacja o wzmiance obejmuje przede wszystkim numer, moment jej zamieszczenia oraz krótki opis wzmianki (np. w dziale I sprostowanie oznaczenia nieruchomości). Wzmianki pozostają zazwyczaj widoczne do czasu rozpoznania wniosku i dokonania wnioskowanego wpisu. Zdarzają się jednak przypadki nie wykreślonych wzmianek.

Dlaczego przed zakupem działki należy obligatoryjnie i szczegółowo (czasem wraz z odpisem zupełnym) sprawdzać księgę wieczystą?

Należy to zrobić przede wszystkim z uwagi na to, że jest to jeden ze sposobów ograniczenia nietrafnego zakupu. W księdze znajdziemy informację o tym, co tak naprawdę kupujemy (I dział) oraz komu taka nieruchomość gruntowa przysługuje (II dział). Ponadto badanie III działu wraz z podstawami wpisów da nam informację, czy nieruchomość np. nie podlega już wszczętym procedurom administracyjnym, które ograniczą nam możliwość korzystania z naszej nieruchomości, a badając IV dział będziemy wiedzieli, czy nabywając daną nieruchomość nie przejmiemy długów na niej ciążących.

Wpisy w księdze wieczystej są objęte (z pewnymi wyjątkami) tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe). Należy jednak pamiętać, że księgi nie są zawsze na bieżąco aktualizowane, a ich aktualizacja, wykreślenia mogą wymagać dużego zaangażowania i często dłuższego czasu, dlatego wyjaśnienie przed zakupem ich aktualności powinno być normą.

Inne ważne rzeczy związane z interesującą nas działką możemy sprawdzić w raporcie o działce. Znajdziecie tam zestaw przydatnych dla kupującego informacji. Szerzej o tym, co jeszcze sprawdzić przed zakupem działki znajdziecie w naszym innym artykule: Jak i gdzie sprawdzić działkę przed kupnem.