Jak stworzyć profesjonalne oferty/ogłoszenia działek na sprzedaż?

Przygotowanie oferty sprzedaży działki lub działek najlepiej zacząć od zgromadzenia dokumentów dotyczących oferowanego gruntu. Podstawowymi dokumentami potrzebnymi do przedstawienia wartościowych danych o działce są: wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna lub zasadnicza, zaświadczenie o przeznaczeniu działki. Dodatkowo warto w niektórych przypadkach z właściwego urzędu pozyskać zaświadczenie o tym, że działka nie stanowi lasu (chyba, że stanowi) w rozumieniu ustawy o lasach oraz, że nie podlega procedurze wyłączenia z produkcji rolnej zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (chyba, że podlega). Posiadając te dokumenty i potrafiąc je czytać można w bardziej rzetelny sposób stworzyć profesjonalną i pełnowartościową ofertę sprzedaży działki.

Mając opisane powyżej dokumenty możemy przystąpić do sprawdzenia parceli w celu przygotowania profesjonalnej oferty działki. Dokumenty te pozwolą nam na ustalenie między innymi: powierzchni gruntu i jego szczegółowego położenia, kształtu i granic, numeru księgi wieczystej, numeru działki oraz identyfikatora działki, rodzaju użytków gruntowych, dostępnych sieci uzbrojenia. Dodatkowo zaświadczenie o przeznaczeniu pomoże nam na weryfikację, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (czy też nie) oraz jakie są jego ustalenia dla danego terenu. W przypadku braku planu miejscowego na zaświadczeniu znajdziemy informację o jego braku oraz oznaczenie danego terenu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe zaświadczenia opisane powyżej (dotyczące lasów i gruntów rolnych) dadzą nam informację o tym, czy nasz grunt będzie podlegał rygorom ww. ustaw i wiążącym się z nimi ograniczeniami. We właściwych urzędach można także sprawdzić wydane dla gruntu decyzje takie jak: decyzja o warunkach zabudowy (urząd gminy/miasta), czy decyzja o pozwoleniu na budowę (starostwo powiatowe/urząd miasta w przypadku miast na prawach powiatu).

Poza dokumentami działkę można wstępnie sprawdzić także za pomocą informacji dostępnych w Internecie, tj. na portalach/witrynach branżowych. Takim portalem jest choćby serwis www.najlepszedzialki.pl, gdzie na GEO Mapie Ofert (lub przy pomocy linków z podpowiedziami na etapie dodawania oferty), można sprawdzić m.in. położenie działki, jej powierzchnię i granice, a także sąsiedztwo, sieci uzbrojenia oraz mpzp i studium. Dodatkowo dla każdej działki mamy możliwość wykonania pomiarów oraz pobrania raportu dla działki z dodatkowymi informacjami, m.in. położenia w stosunku do obszarów mogących stanowić o ograniczeniach lub zagrożeniach dla sprzedawanej działki.


Tu należy zaznaczyć, że to jednak dokumenty i informacje uzyskane z właściwych urzędów powinny stanowić podstawowe źródło informacji, a informacje uzyskane w Internecie mogą mieć raczej charakter pomocniczy oraz muszą podlegać dalszej weryfikacji.

Niezbędnym źródłem wiedzy potrzebnym do przygotowania rzetelnej oferty sprzedaży działki lub działek jest również sprawdzenie działki na miejscu, w terenie, bo tylko w ten sposób przy szybko zmieniającej się infrastrukturze, otoczeniu oraz stanie zagospodarowania, będziemy mieli pewność, że przygotowany przez nas opis będzie zgodny z prawdą.

Po zgromadzeniu i analizie informacji na temat gruntu należy stworzyć rzetelny opis oferty. Najlepiej, jeżeli umieszczamy ofertę na serwisie ogłoszeń, który nam najważniejsze rzeczy pozwoli „wylistować”. Chodzi tu głównie o położenie nieruchomości, numer działki, identyfikator, sąsiedztwo, rodzaj prawa do gruntu, jego przeznaczenie, dostęp do drogi i sieci uzbrojenia, czy też wydane dla danej parceli decyzje (np. decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na budowę czy w odniesieniu do części inwestycji decyzja środowiskowa). Wtedy nie ma potrzeby konstruowania obszernych i zbyt długich opisów, bo takie mogą zniechęcić do czytania „ściany tekstu” przez potencjalnego nabywcę. Przykład fragmentu ogłoszenia z listą ważnych informacji znajdziemy poniżej.

Jeżeli już wykonujemy opis to pamiętajmy jakie informacje są zazwyczaj dla nabywcy najważniejsze. Opis pięknego widoku, śpiewu ptaków i niezmąconego spokoju na sprzedawanej parceli mogą pewnie mieć jakieś znaczenie, jednak dla kupującego znacznie ważniejsze jest to gdzie działka się dokładnie znajduje, ile kosztuje i jak można ją potencjalnie wykorzystać. Dlatego warto przede wszystkim dać kupującemu dokładną lokalizację oferty, czyli sprzedawanego gruntu.

Do dokładnego zlokalizowania działki konieczne jest podanie: województwa, powiatu, gminy, obrębu ewidencyjnego (w mniejszych miejscowościach często pokrywa się z nazwą miejscowości) oraz numeru działki. W niektórych przypadkach (np. w części większych miast) dla zlokalizowania gruntu w przestrzeni niezbędne jest także wskazanie arkusza mapy. Alternatywnie można podać pełny identyfikator działki, który zasadniczo zawiera wszystkie powyższe informacje, jest unikalny dla każdej działki i niepowtarzalnie ją lokalizuje. O tym co to jest identyfikator działki można także przeczytać na naszym blogu – tutaj: https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H5/blog/7/czym-jest-identyfikator-dzialki-i-jak-go-ustalic.html). Przykład identyfikatora poniżej.

Oferty sprzedaży działek powinny również zawierać zawsze rodzaj prawa do gruntu (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego), co ma znaczenie szczególnie w kontekście opłat związanych z jego posiadaniem. Dodatkowo warto dać nabywcy informacje o tym, jak można daną nieruchomość wykorzystać, czyli udostępnić informacje planistyczne (mpzp, studium) oraz administracyjne (wszelkiego rodzaju decyzje wydane dla działki). Pozwoli to nabywcy ocenić możliwości przyszłego lub obecnego sposobu zagospodarowania gruntu. Ta informacja będzie w szczególności determinowała cenę, jaką kupujący będzie w stanie za daną działkę zapłacić.

Tu dochodzimy do bardzo ważnej kwestii, a mianowicie ustalenia ceny sprzedaży. Cena powinna być rynkowa, a nie „życzeniowa”, bo chodzi o to, aby działkę sprzedać, a nie sprzedawać. Najlepiej ujawnić całkowitą cenę działki oraz cenę odniesioną do 1 m2 lub 1 ha gruntu. W niektórych regionach Polski cenę odnosi się też zwyczajowo do 1 ar.

Jeżeli chodzi o działki typowe, w lokalizacjach, gdzie jest dużo ofert, to ustalenie swojej ceny porównując oferowaną działkę z inny ofertami nie powinno stanowić problemu.

Ustalenie jednak ceny sprzedaży działki w przypadku gdy tego typu oferty nie występują często na lokalnym rynku może być trudne i wymaga pogłębionej analizy. W takim przypadku warto zwrócić się o profesjonalną wycenę do rzeczoznawcy majątkowego. Tego typu opracowanie można zamówić także na naszym serwisie - tutaj: https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H21/wycena-nieruchomosci.html.

W ofercie działki na pewno warto pokazać jej mocne strony/atuty (jeżeli takie są). Nie należy ich wymyślać na siłę, bądź co gorsza naginać faktów, jednak uargumentowanie jej atrakcyjności może zdecydować o większym zainteresowaniu taką ofertą. W tym celu podczas przygotowywania oferty sprzedaży działki lub działek można wskazać pozytywne aspekty wynikające np. z lokalizacji i dostępności, atrakcyjnego otoczenia lub możliwego sposobu zagospodarowania. To ostatnie najlepiej zrobić poprzez wskazanie ustaleń miejscowego planu lub decyzji wydanych dla sprzedawanej działki. Jeżeli w przyległej drodze mamy dostępne sieci uzbrojenia to fakt taki również należy w swojej ofercie zaakcentować. Kupujący mogą też zwrócić większą uwagę na aspekty związane z dostępnością naszej działki do punktów zaplecza bytowego, dobrych dróg dojazdowych, komunikacji publicznej, terenów rekreacyjnych, dlatego warto te zagadnienia również opisać.

Bardzo ważne jest to, aby oferty działek na sprzedaż były przygotowywane rzetelnie i transparentnie. Zatajanie wad działki, czy ukrywanie niewygodnych faktów nie buduje zaufania kupujących, a w dobie powszechnego dostępu do informacji, możliwości sprawdzenia gruntu właściwie bez wychodzenia z domu, będzie to prowadziło do tego, że transakcja może się nie udać nawet na końcowym etapie. Transparentność ogłoszeń działek pozwala na to, że zorientowani klienci wezmą pod uwagę wszystkie + i – już na etapie wstępnej analizy działki i jeżeli będą w stanie zaakceptować jej wady, to wkalkulują je sobie w swoją propozycję cenową i po jej akceptacji przez sprzedającego transakcja ma spore szanse na powodzenie. Z uwagi na to warto dodawać ogłoszenia na serwisach, które umożliwiają profesjonalną i rzetelną prezentację oferty, bo kupujący coraz częściej preferują mieć możliwość weryfikacji gruntu jeszcze przed kontaktem ze sprzedającym.

Do poprawnie stworzonej oferty działki należy także dodać dodatkowe załączniki, które uwiarygodnią i wzbogacą nasze ogłoszenie sprzedaży działki lub działek. Takimi załącznikami mogą być zdjęcia gruntu – najlepiej zdjęcia działki z różnych perspektyw (również z drona), zdjęcia otoczenia, przyłączy i drogi dojazdowej. Do przygotowanej oferty sprzedaży działki można dołączyć także zdjęcia map, wypisów lub innych dokumentów potwierdzających kwestie formalne, warto je jednak w jakiś sposób zanonimizować. Ofertę sprzedaży działki może również uatrakcyjnić zamieszczenie filmu lub linku do filmu promocyjnego przedstawiającego sprzedawany grunt oraz jego cechy. Większość dobrych serwisów daje taką możliwość. Przykłady załączników zamieszczamy poniżej.

Pamiętajmy, że oferta działki na sprzedaż jest tak naprawdę jej „wizytówką” na rynku. Od tej „wizytówki” zależy to, czy pomoże nam ona sprzedać dany grunt, czy może skutecznie nam to zablokuje, dlatego warto się do tego dobrze przygotować. Mamy nadzieję, że tym artykułem przyczynimy się do tego, że takich dobrych „wizytówek” będzie więcej.